2024년 중개사법 제37문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제34회 2차 시험 37번 문제를 살펴보겠습니다. 주택임대차보호법에 대한 내용을 다루고 있는 문제입니다. 어시스턴트: 안녕하세요! 저희는 주택임대차보호법에 대한 내용을 중요하게 여기고 있습니다. 이 문제의 핵심 포인트는 계약갱신요구권입니다. 어떻게 되나요? 강사: 이 문제는 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권에 관하여 설명한 것으로 옳은 것은? 이렇게 되어 있습니다. 우선, 선택지를 한 번씩 볼까요? 어시스턴트: 네, 알겠습니다. ① 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. ② 임차인뿐만 아니라 임대인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. ③ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ④ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임대인은 차임을 증액할 수 없다. ⑤ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려는 경우 계약기간이 끝난 후 즉시 이를 행사하여야 한다. 강사: 이 문제에서 중요한 것은 각 선택지의 내용을 하나씩 검토해보는 것입니다. ①은 임차인이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 합니다. 이 내용은 「주택임대차보호법」 제10조제1항에 따르면 정확합니다. 어시스턴트: 그렇군요. ②는 임차인뿐만 아니라 임대인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 합니다. 이 내용은 정확하지 않습니다. 계약갱신요구권은 임차인만이 행사할 수 있는 권리입니다. 강사: 그렇습니다. ③은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 합니다. 이 내용은 정확하지 않습니다. 임차인이 일정 조건 하에 계약해지를 통지할 수 있으며, 그 조건은 임대인에게 그 사유를 통지하고 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 어시스턴트: 네, 이해가 됩니다. ④은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임대인은 차임을 증액할 수 없다고 합니다. 이 내용은 정확하지 않습니다. 계약갱신 후에도 임대인은 차임 증액 요구권을 가집니다. 강사: 네, 마지막으로 ⑤은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려는 경우 계약기간이 끝난 후 즉시 이를 행사하여야 한다고 합니다. 이 내용은 정확하지 않습니다. 임차인은 계약기간이 끝난 후 즉시 이를 행사해야 합니다만, 그 시점은 계약기간이 끝난 후 즉시라는 것을 명확히 해야 합니다. 어시스턴트: 그렇군요. 이렇게 되어 있는데, 정답은 ③입니다. 이유는 「주택임대차보호법」 제10조제3항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우, 임차인은 그 갱신된 임대차의 목적물을 사용·수익할 수 없게 된 때에는 임대인에게 그 사유를 통지하고 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 강사: 네, 정답은 ③입니다. 자주 틀리는 부분에 대해 몇 가지 설명드리겠습니다. - 계약갱신요구권은 임차인만이 가지는 권리임을 오해하는 경우가 많습니다. - 계약갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다고 오해하는 경우가 있습니다. - 계약갱신 후에는 임대인이 차임을 증액할 수 없다고 오해하는 경우가 많습니다. 어시스턴트: 네, 이해가 됩니다. 쉽게 외우는 방법이 있을까요? 강사: 네, '10년 규칙'과 '임차인만 권리자'를 기억하자. 계약갱신 후에는 임차인이 '사용·수익 불가능' 시에만 해지 가능하다는 점을 연상하기. 어시스턴트: 정리하면, 계약갱신요구권은 임차인만이 행사할 수 있는 권리이고, 계약갱신 후에는 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없게 된 때에만 계약해지를 통지할 수 있다고요. 강사: 네, 그렇습니다. 오늘의 포인트 정리를 마치겠습니다. 계약갱신요구권은 임차인만이 행사할 수 있는 권리이고, 계약갱신 후에는 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없게 된 때에만 계약해지를 통지할 수 있으며, 계약갱신 후에도 임대인은 차임 증액 요구권을 가집니다. 어시스턴트: 감사합니다! 오늘은 이렇게 정리했습니다. 다음 번에도 열심히 공부해봅시다!