중개사법 기출문제 목록
2024년
2차 시험
중개사법
2024년 중개사법 제29문
문제
29. 甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.
2丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다.
3乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다.
4丙이 「주택임대차보호법」상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.
5丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 정당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다.
정답: 4번
AI 해설
## 정답 해설
④번이 정답입니다. 소액임차인의 최우선변제권은 경매절차에서 배당을 통해 실현되는 권리이며, 저당권 실행으로 임차권 자체는 소멸합니다.
법적 근거: 주택임대차보호법 제8조(소액임차인의 최우선변제권)
오답 분석:
- ①번: 동거가족의 주민등록 이전도 대항력 요건을 충족합니다(판례).
- ②번: 부동산임대차 등기는 그 자체로 대항력이 인정되며, 주민등록 이전이 불요합니다.
- ③번: 전세권 양수 시 임대인의 연체차임 공제권은 전세권에 부종하여 양수인에게 대항 가능합니다(판례).
- ⑤번: 후순위 저당권자의 경매라도 선순위 저당권과 후발 임차권은 모두 소멸합니다.
핵심 포인트:
최우선변제권은 임차권 소멸을 방지하는 권리가 아니라 경매 시 우선적 배당을 받는 권리임을 명확히 구분해야 합니다. 소액임차인이라도 대항력 없는 임차권은 저당권 실행으로 소멸하되, 보증금 범위 내에서 최우선 배당받을 권리만 보장됩니다.
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