2015년 부동산학 제35문

Question

제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/m²)은?
○ 기준시점: 2015.10.24
○ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200m²
○ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/m²
○ 지가변동률(2015.1.1~2015.10.24): A시 B구 주거지역 5% 상승
○ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일
○ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것)
○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

Accepted Answer

## 정답: ④ 2,394,000원/m²

**결론**: 공시지가기준법은 개별공시지가에 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 통해 산정하며, 제시된 자료를 단계별로 적용하면 2,394,000원/m²가 도출됩니다.

## 법적 근거 및 계산 과정

「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따른 공시지가기준법의 산정공식은 다음과 같습니다:

**평가대상 토지가격 = 비교표준지 개별공시지가 × 시점수정률 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치**

문제에서 제시된 자료를 바탕으로 계산하면:
- 비교표준지 개별공시지가: 2,000,000원/m²
- 시점수정률: 1.05 (5% 상승)
- 지역요인비교치: 1.08 (8% 우수)
- 개별요인비교치: 1.06 (6% 우수)

**계산과정**: 2,000,000 × 1.05 × 1.08 × 1.06 = 2,393,280원/m² ≒ 2,394,000원/m²

## 오답 분석

**① 1,995,000원/m²**: 시점수정이나 요인비교를 제대로 적용하지 않고 개별공시지가에서 소폭 하락시킨 잘못된 계산입니다.

**② 2,100,000원/m²**: 시점수정률만 적용하고 지역요인과 개별요인 비교를 누락한 경우입니다. (2,000,000 × 1.05 = 2,100,000)

**③ 2,280,000원/m²**: 시점수정률과 지역요인비교치만 적용하고 개별요인비교치를 누락한 경우입니다. (2,000,000 × 1.05 × 1.08 = 2,268,000과 유사)

**⑤ 2,520,000원/m²**: 각 요인을 가산방식으로 잘못 계산하거나 비율을 잘못 적용한 경우입니다.

## 핵심 포인트

1. **승수효과 이해**: 공시지가기준법에서는 각 요인들이 곱셈으로 적용되어 승수효과가 발생합니다.

2. **요인별 구분**: 시점수정(시간적 차이), 지역요인(지역 전체의 특성), 개별요인(해당 토지만의 특성)을 명확히 구분해야 합니다.

3. **계산 순서**: 개별공시지가 → 시점수정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 순으로 단계적 적용이 중요합니다.

4. **반올림 처리**: 최종 계산값의 반올림 처리에 주의해야 합니다.

## 암기 팁

**"시지개"** - **시**점수정 × **지**역요인 × **개**별요인으로 기억하면 계산 순서를 쉽게 외울 수 있습니다. 각 요인이 곱셈으로 연결된다는 점을 반드시 기억하세요.

2015년 부동산학 제35문

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