2012년 부동산학 제20문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 부채감당비율(DCR) 1.5와 순영업소득 10,000,000원으로 계산하면 최대 부채서비스액은 약 6,667,000원이지만, 선택지에서는 20,000,000원으로 잘못 제시되었습니다. ## 각 선택지 분석 ① 지분배당률 계산 (정답) - 지분배당률 = (세전현금수지 ÷ 지분투자액) × 100 - 3,000,000원 ÷ 60,000,000원 × 100 = 5% - 계산이 정확합니다. ② 부채비율 계산 (정답) - 총투자액 = 자기자본 800,000,000원 + 대출 400,000,000원 = 1,200,000,000원 - 부채비율 = (대출액 ÷ 총투자액) × 100 - 400,000,000원 ÷ 1,200,000,000원 × 100 = 33.3% - 하지만 일반적으로 부채비율은 (부채 ÷ 자기자본) × 100으로도 계산되며, 이 경우 400,000,000원 ÷ 800,000,000원 × 100 = 50%가 됩니다. ③ 자본환원율 계산 (정답) - 자본환원율(Cap Rate) = (순영업소득 ÷ 총투자액) × 100 - 21,000,000원 ÷ 300,000,000원 × 100 = 7% - 계산이 정확합니다. ④ 자기자본비율 계산 (정답) - 자기자본 = 총액 - 대출액 = 400,000,000원 - 100,000,000원 = 300,000,000원 - 자기자본비율 = (자기자본 ÷ 총투자액) × 100 - 300,000,000원 ÷ 400,000,000원 × 100 = 75% - 계산이 정확합니다. ⑤ 부채감당비율(DCR) 계산 (오답) - 부채감당비율(Debt Coverage Ratio) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액 - 1.5 = 10,000,000원 ÷ 부채서비스액 - 부채서비스액 = 10,000,000원 ÷ 1.5 = 6,666,667원 - 선택지의 20,000,000원은 완전히 잘못된 수치입니다. ## 핵심 포인트 부동산 투자분석에서 가장 중요한 비율들의 계산공식을 정확히 암기해야 합니다: 1. 지분배당률: 현금수익률을 나타내는 지표 2. 부채비율: 레버리지 정도를 측정하는 지표 3. 자본환원율: 부동산의 수익성을 평가하는 핵심지표 4. 자기자본비율: 투자안전성을 나타내는 지표 5. 부채감당비율: 대출상환능력을 평가하는 지표 특히 부채감당비율은 은행에서 대출심사 시 중요하게 고려하는 지표로, 일반적으로 1.2 이상이어야 안전한 것으로 봅니다. 이 문제에서는 계산 실수를 유도하는 함정이 있으므로 공식을 정확히 적용하여 계산하는 것이 중요합니다.