2012년 부동산학 제32문

정답 ④번이 틀린 이유: 영업소득세는 법인세법상 존재하지 않는 세목으로, 부동산 수익성 분석에서 사용되지 않는 용어입니다. ## 부동산 수익성 분석의 기본 구조 부동산 투자수익 분석은 다음과 같은 단계적 구조를 가집니다: 1단계: 유효총소득(Effective Gross Income) 산출 - 총임대수입에서 공실손실과 대손을 차감한 실제 수취 가능한 소득 - ①번 216,000,000원이 맞다면, 이는 총임대료에서 공실률과 대손률을 반영한 결과입니다. 2단계: 순영업소득(Net Operating Income, NOI) 산출 - 유효총소득에서 운영비용(관리비, 수선비, 보험료, 재산세 등)을 차감 - ②번 200,000,000원 = 216,000,000원 - 16,000,000원(운영비용) 3단계: 세전현금수지(Before-Tax Cash Flow) 산출 - 순영업소득에서 대출원리금상환액을 차감 - ③번 110,000,000원 = 200,000,000원 - 90,000,000원(대출상환액) ## 오답 분석 ④번이 틀린 이유: 부동산 수익성 분석에서 '영업소득세'라는 세목은 존재하지 않습니다. 실제로는 다음과 같은 세금들이 적용됩니다: - 법인세: 법인이 임대사업을 하는 경우 - 종합소득세: 개인이 임대소득을 얻는 경우 - 지방소득세: 소득세의 10% ⑤번 세후현금수지 검증: - 세후현금수지 = 세전현금수지 - 소득세 - 59,000,000원 = 110,000,000원 - 51,000,000원 - 실제 납부세액은 51,000,000원이며, 이는 종합소득세와 지방소득세의 합계입니다. ## 핵심 포인트 1. 용어의 정확성: 부동산 수익성 분석에서는 정확한 회계 및 세무 용어를 사용해야 합니다. 2. 세금 계산 구조: - 개인: 종합소득세 + 지방소득세(종소세의 10%) - 법인: 법인세 + 지방소득세(법인세의 10%) 3. 현금흐름 분석 순서: 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금수지 → 세후현금수지 ## 암기 팁 "유순세세" - 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금수지 → 세후현금수지 순서로 기억하고, 각 단계에서 차감되는 항목(운영비용, 대출상환, 소득세)을 정확히 구분하여 암기하시기 바랍니다.