2025년 부동산학개론
제29문 AI 해설

강사: 안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 29번 문제를 살펴보겠습니다. 이 문제는 순영업소득(NOI)을 계산하는 문제입니다. 어시스턴트, 문제를 먼저 소개해 봅시다. 어시스턴트: 안녕하세요! 오늘의 문제는 다음과 같습니다. 대성부동산의 순영업소득(NOI)은 어떻게 계산하죠? 강사: 좋은 질문이에요. 먼저, 문제의 핵심 포인트를 설명해 봅시다. 이 문제는 부동산의 NOI를 계산하는 데 필요한 정보를 제공해 줍니다. 주요 정보는 다음과 같습니다. - 건축연면적: 2,000㎡ - 유효임대면적: 건축연면적의 80% - 연평균임대료: 유효임대면적 ㎡당 6만원 - 평균공실률: 유효임대면적의 10% - 영업경비: 유효총수익의 50% - 연부세성환료: 1,000만원 어시스턴트: 이 정보를 바탕으로 NOI를 계산해 봅시다. 정답은 ② 4,320만원입니다. 정답 선택지를 하나씩 검토해 보겠습니다. 강사: 좋은 생각이에요. 먼저, 유효임대면적을 계산해 봅시다. 건축연면적의 80%인 1,600㎡입니다. 어시스턴트: 그렇군요. 그럼 잠재총수익은 어떻게 되나요? 강사: 잠재총수익은 유효임대면적 ㎡당 6만원을 곱한 것입니다. 따라서 1,600㎡ × 6만원 = 9,600만원입니다. 어시스턴트: 그런 다음, 공실손실을 계산해 봅시다. 유효임대면적의 10%인 160만원을 공실손실로 계산합니다. 강사: 맞습니다. 유효총수익은 잠재총수익에서 공실손실을 뺀 것입니다. 따라서 9,600만원 - 160만원 = 8,440만원입니다. 어시스턴트: 그럼 영업경비는 어떻게 계산하죠? 강사: 영업경비는 유효총수익의 50%입니다. 따라서 8,440만원 × 50% = 4,220만원입니다. 어시스턴트: 그렇다면 순영업소득(NOI)은? 강사: 순영업소득(NOI)은 유효총수익에서 영업경비를 뺀 것입니다. 따라서 8,440만원 - 4,220만원 = 4,220만원입니다. 어시스턴트: 정답이 ② 4,320만원이네요. 연부세성환료는 NOI 계산에서 제외되는 것 같아요. 강사: 맞습니다. 연부세성환료는 NOI 계산에서 제외되는 금융비용으로 분류됩니다. NOI는 순수한 부동산 운영수익을 의미합니다. 어시스턴트: 자주 틀리는 부분이 있을까요? 강사: 자주 틀리는 부분은 연부세성환료를 잘못 반영하거나 계산 과정에서 오류 발생하는 것입니다. 연부세성환료는 NOI 계산에서 제외되어야 합니다. 어시스턴트: 쉽게 외우는 방법이 있을까요? 강사: NOI는 "순수한 부동산 운영수익"으로 금융비용(대출이자, 연부세성환료 등)은 제외하고 계산합니다. 이를 기억하면 됩니다. 어시스턴트: 오늘은 이렇게 하겠습니다. 감사합니다! 강사: 감사합니다. 다음 주에도 함께 공부해 나가겠습니다. 안녕히 계세요!