2024년 중개사법령 및 실무
제34문 AI 해설

### 대화 스크립트 강사: 자, 이번에는 제34회 공인중개사 시험 2차에서 나왔던 문제를 함께 해결해 보겠습니다. 어시스턴트, 문제를 소개해 줄래? 어시스턴트: 안녕하세요! 오늘은 제34회 2차 시험 34번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 이렇게요: 문제: 34. 개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) 선택지: ① ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 정답: 4번입니다. 강사: 정답은 4번이에요. 이 문제의 핵심은 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대해 이해하는 것입니다. 먼저, 임차권등기명청구권이란 무엇인지 알아야 합니다. 어시스턴트: 그렇죠. 임차권등기명청구권이란, 임차인이 소유자에게 임차권등기를 청구할 수 있는 권리라는 거죠? 강사: 맞습니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면 임차권등기명청구권은 임차인만이 가집니다. 따라서 개업공인중개사는 임차인을 대신하여 임차권등기명령을 청구할 수 없습니다. 이는 임차권등기명령 청구권자가 아니기 때문이죠. 어시스턴트: 아, 그렇군요. 그럼 선택지를 보면 ①, ④번이 옳은 것 같네요. 임차인만이 임차권등기명령을 청구할 수 있다고 해석이에요. 강사: 정확합니다. 정답이 4번이 되는 이유는 ①, ④번 모두 임차인만이 임차권등기명령을 청구할 수 있다는 내용을 포함하고 있기 때문입니다. ②번과 ③번은 임차인을 대신할 수 있는 내용이 포함되어 있어서 제외해야 합니다. 어시스턴트: 이렇게 되네요. 임차권등기는 임차인만이 직접 청구해야 한다는 건 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도라서 중요한 부분이에요. 강사: 맞습니다. 판례(대법원 2015. 7. 23. 선고 2014다2236 판결)도 임차권등기명청구권은 임차인에게만 인정된다고 판시했습니다. 이를 통해 임차인이 직접 임차권등기명령을 청구할 수 있다는 점을 강조하고 있습니다. 어시스턴트: 수험생들이 자주 틀리는 부분은요? 강사: 자, 수험생들이 자주 틀리는 부분은 이렇게 몇 가지 있습니다. 첫째, 공인중개사가 임차인을 대리하여 임차권등기명령을 청구할 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다. 둘째, 임차권등기가 임대차계약 체결 후 자동으로 이루어진다고 생각하는 경우도 많습니다. 셋째, 개업공인중개사가 임차권등기명령 청구를 위한 대리권이 있다고 착각하는 경우도 있어요. 어시스턴트: 이 부분을 명확히 이해하면 좋겠어요. 「임차권등기명령=임차인 전용」이라는 식으로 기억해 두면 도움이 될 거예요. 강사: 바로 그렇습니다. 공인중개사는 개입할 수 없는 임차인의 권리입니다. 임차인이 직접 임차권등기를 청구해야 하고, 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도이니까요. 어시스턴트: 정리하자면, 임차권등기명청구권은 임차인에게만 인정되고, 공인중개사는 이를 대리할 수 없다는 거예요. 중요한 내용을 잘 기억해 두어야 해요. 강사: 네, 정리 잘 했어요. 이제 오늘의 포인트를 다시 한번 요약해 보겠습니다. 임차권등기명청구권은 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 임차인에게만 인정됩니다. 개업공인중개사는 임차권등기명령 청구권자가 아니므로 임차인을 대신하여 청구할 수 없습니다. 임차권등기는 임차인이 직접 청구해야 하며, 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도입니다. 어시스턴트: 감사합니다! 이번에는 이렇게 되었네요. 다음에도 함께 해결해 보겠습니다. 감사합니다!