2023년 민법 및 민사특별법
제6문 AI 해설

강사: 안녕하세요! 오늘은 제33회 1차 시험 6번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 다음과 같습니다. 어시스턴트: "네, 이 문제는 무권대리인 乙이 甲을 대리하여 甲 소유의 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다는 내용입니다. 다음 설명 중 옳은 것은요?" 강사: 이 문제는 무권대리인이 체결한 계약의 효력에 대해 출제되었습니다. 먼저, ①번 선택지부터 살펴보겠습니다. "위 매매계약이 체결된 후에 甲이 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳤다면, 甲이 乙의 대리행위를 추인하더라도 丁은 유효하게 그 소유권을 취득한다." 어시스턴트: "이 선택지는 무효로 보이죠. 추인이 없다면 계약이 무효이잖아요?" 강사: 맞습니다. ①번은 틀린 선택지입니다. 민법 제126조에 따르면, 무권대리인이 체결한 계약은 본인이 추인할 때까지는 본인에게 효력이 발생하지 않습니다. 어시스턴트: "그렇다면 ②번은 어떻게요? '乙이 甲을 단독상속한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있다.'" 강사: ②번은 정답입니다. 상속인이 대리행위를 추인할 수 있는지에 대해 보면, 상속인은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있습니다. 특별한 사정이 없는 한, 상속인은 추인을 거절할 수 있습니다. 어시스턴트: "③번은 어떻게요? '甲의 단독상속인 戊는 丙에 대해 위 매매계약을 추인할 수 없다.'" 강사: ③번은 틀린 선택지입니다. 상속인은 상속받은 재산에 대한 대리권을 상속받을 수 있습니다. 따라서 상속인 戊는 매매계약을 추인할 수 있습니다. 어시스턴트: "④번은 어떻게요? '丙은 乙과 매매계약을 체결할 당시 乙에게 대리권이 없음을 안 경우에도 甲의 추인이 있을 때까지 그 매매계약을 철회할 수 있다.'" 강사: ④번은 틀린 선택지입니다. 매매계약은 추인이 있을 때까지 철회할 수 있습니다. 그러나 추인이 있으면 계약은 유효해집니다. 따라서 추인이 있을 때까지 철회할 수는 없습니다. 어시스턴트: "마지막으로 ⑤번은 어떻게요? '甲이 乙의 대리행위에 대하여 추인을 거절하면,乙이 미성년자라도 丙은 乙에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.'" 강사: ⑤번은 틀린 선택지입니다. 무권대리인이 체결한 계약에 대해 추인을 거절하면, 손해배상 청구는 가능하지만, 손해배상의 대상은 본인인 甲입니다. 미성년자인乙에 대한 손해배상 청구는 불가합니다. 어시스턴트: "그렇군요. 정답은 ②번이에요. 상속인은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있습니다." 강사: 맞습니다. ②번이 정답입니다. 수험생들이 자주 틀리는 부분은 무권대리인이 체결한 계약이 본인에게 효력이 발생하지 않는다는 점을 간과하고, 제3자에게 소유권이전등기를 마친 경우 계약이 무효라고 생각하기 쉬우며, 추인의 효력이 소급된다는 점을 이해하지 못하고, 추인 후에 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐야 유효하다고 오해하기 쉬운 부분입니다. 어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?" 강사: 추인은 시간 여행을 한다고 생각하세요. 추인은 과거로 돌아가서 무효였던 계약을 유효하게 만듭니다. 따라서 추인 전에 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐도 추인으로 인해 계약이 유효해집니다. 어시스턴트: "오늘의 포인트 정리하면, 무권대리인이 체결한 계약은 본인의 추인이 있어야만 유효합니다. 추인의 효력은 소급되어, 추인이 있기 전에 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐도 유효하게 됩니다." 강사: 맞습니다. 이렇게 알고 있으면 시험에서도 무엇보다 중요한 부분을 맞출 수 있을 거예요. 어시스턴트: 감사합니다. 오늘은 여기까지입니다. 다음에도 공인중개사 시험 대비를 위해 노력하겠습니다!