2023년 민법 제35문

강사: 안녕하세요, 여러분! 오늘은 제34회 공인중개사 시험 1차에서 나왔던 문제를 다시 한 번 살펴보겠습니다. 문제는 주택임대차보호법에 대한 이해가 필요한 문제입니다.

어시스턴트: 안녕하세요, 강사님! 오늘은 제34회 1차 시험 35번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 다음과 같습니다.

【문제】
임차인乙은 임대인甲에게 2024. 3. 10.로 기간이 만료되는 X주택의 임대차계약에 대해 주택임대차보호법에 따라 갱신요구 통지를 하여 그 통지가 2024. 1. 5. 甲에게 도달하였고, 甲이 갱신거절 통지를 하지 않아 계약이 갱신되었다. 그 후 乙이 갱신된 계약기간이 개시되기 전인 2024. 1. 29. 갱신된 임대차 계약의 해지를 통지하여 2024. 1. 30. 甲에게 도달하였다. 임대차계약의 종료일은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

강사: 이 문제는 주택임대차보호법의 갱신 및 해지 규정을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 먼저, 임차인乙이 갱신요구 통지를 하고 임대인甲가 갱신거절 통지를 하지 않았기 때문에 계약이 자동으로 갱신되었습니다. 이제 갱신된 계약의 기간을 알아야 합니다.

어시스턴트: 그렇군요. 원래 계약이 2024. 3. 10.로 만료되었으니, 갱신된 계약기간은 2년입니다. 따라서 갱신된 계약기간은 2024. 3. 10.부터 2년 후인 2024. 4. 30.까지입니다.

강사: 그렇습니다. 그런 다음, 임차인乙이 갱신된 계약기간이 개시되기 전인 2024. 1. 29.에 해지 통지를 했습니다. 이 해지 통지가 2024. 1. 30.에 임대인에게 도달했습니다. 이제 이해해야 할 중요한 점은 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신 전에 도달한 경우에는 갱신된 계약의 만료일에 종료된다는 것입니다.

어시스턴트: 알겠습니다. 강사님, 그렇다면 이 문제의 정답은 어떤 것이죠?

강사: 정답은 ③ 2024. 4. 30.입니다. 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신 전에 도달했기 때문에 종료일은 갱신된 계약의 만료일인 2024. 4. 30.입니다. 이는 주택임대차보호법 제3조와 대법원 판례에 근거한 것입니다.

어시스턴트: 아, 그렇군요. 정답 이유를 좀 더 자세히 설명해 주시면 좋겠어요.

강사: 자, 주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인의 갱신요구에 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신됩니다. 따라서 갱신된 계약기간은 2024. 3. 10.부터 2년 후인 2024. 4. 30.까지입니다. 또한, 대법원 판례에 따르면 갱신된 임대차계약의 해지 통지가 갱신 전에 도달한 경우에는 갱신된 계약의 만료일에 종료된다고 명시하고 있습니다.

어시스턴트: 그렇습니다. 수험생들이 자주 틀리는 부분이 있을까요?

강사:네, 원래 계약의 만료일인 2024. 3. 10.를 종료일로 오해하는 경우가 많습니다. 또한, 갱신된 계약의 해지 통지 시점을 종료일로 오해하는 경우도 많습니다. 또한, 갱신된 계약의 기간이 1년으로 계산되는지 2년으로 계산되는지 혼동할 수 있습니다.

어시스턴트: 그렇군요. 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: '갱신 전 해지 = 갱신 만료일'이라는 기억법을 사용하면 됩니다. 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신 전에 이루어졌다면, 종료일은 갱신된 계약의 만료일입니다.

어시스턴트: 정리하자면, 주택임대차보호법상 갱신요구에 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 갱신되고, 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신 전에 도달한 경우에는 갱신된 계약의 만료일에 종료된다는 점을 기억하면 될까요?

강사: 그렇습니다. 오늘의 포인트를 정리하자면, 주택임대차보호법상 갱신요구에 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 갱신되고, 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신 전에 도달한 경우에는 갱신된 계약의 만료일에 종료된다는 점을 기억하면 됩니다.

어시스턴트: 오늘의 강의가 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 다음 시간에 또 만나요!