2019년 민법 제33문

## 정답 해설

정답 ⑤번이 틀린 이유: 토지거래허가를 받은 경우에도 계약금 해제권은 여전히 행사할 수 있으므로, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 乙이 지급한 계약금은 해약금으로 추정한다.
민법 제565조에 따르면 "계약에 있어서 당사자 일방이 금전 기타 유가물을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자는 이행에 착수할 때까지 계약금은 포기하고, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 따라서 계약금은 해약금으로 추정됩니다.

② 정답 - 甲과 乙이 계약금을 위약금으로 약정한 경우, 손해배상액의 예정으로 추정한다.
민법 제398조 제4항에 따르면 "당사자가 금전을 위약금으로 약정한 때에는 특별한 약정이 없는 한 이를 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 규정하고 있습니다.

③ 정답 - 乙이 중도금 지급기일 전 중도금을 지급한 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
판례에 따르면 중도금 지급은 이행의 착수에 해당하므로, 중도금이 지급되면 계약금 해제권은 소멸됩니다. 중도금 지급기일 전이라도 실제 지급이 이루어지면 이행착수로 봅니다.

④ 정답 - 만약 乙이 甲에게 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우, 甲은 수령한 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
판례는 계약금의 일부만 지급된 경우 계약금 해제의 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 해제권을 인정하지 않습니다. 계약금은 약정된 전액이 지급되어야 해제권이 발생합니다.

⑤ 오답 - 토지거래허가구역 내 토지매매에서 허가를 받은 경우
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받았다고 하여 민법상 계약금 해제권이 제한되는 것은 아닙니다. 토지거래허가는 행정법상 의무이며, 이를 받았다고 해서 사법상 계약 해제권까지 제한되지는 않습니다.

## 핵심 포인트

계약금 해제권의 소멸 사유를 정확히 구분해야 합니다. 이행착수(중도금 지급, 소유권이전등기 등)가 있으면 해제권이 소멸되지만, 단순한 행정적 허가는 해제권 소멸 사유가 아닙니다. 또한 계약금은 약정 전액이 지급되어야 해제권이 발생한다는 점도 중요한 출제 포인트입니다.