2018년 민법 제38문

## 정답 해설

③번이 정답입니다. 청산금은 담보권실행 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 선순위담보권이 있으면 그 채권액도 피담보채권액에 포함시켜 계산합니다.

### 법적 근거
가등기담보법 제12조 제1항에 따르면, 청산금은 담보권실행 통지 당시의 담보목적부동산 가액에서 피담보채권액과 그 부동산 위의 선순위담보권으로 담보된 채권액을 뺀 금액입니다.

### 각 선택지 분석

① 틀림 - 가등기가 담보가등기인지 여부는 등기부상 표시만으로 결정되지 않습니다. 판례는 당사자 간의 실질적 법률관계와 가등기 설정 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단한다고 봅니다. 등기부에 "소유권이전청구권보전"로 기재되��� 있더라도 실질이 담보라면 담보가등기로 봅니다.

② 틀림 - 가등기담보법 제12조 제2항에 따라 채권자는 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 반드시 그 뜻을 채무자에게 통지해야 합니다. 이는 채무자의 알 권리 보장과 절차의 투명성을 위한 필수요건입니다.

④ 틀림 - 통지한 청산금액이 객관적으로 정확한 금액과 다르더라도 채권자가 반드시 정확한 금액을 재통지해야 하는 것은 아닙니다. 판례는 통지된 청산금액이 현저히 부당하지 않은 한 유효하다고 봅니다.

⑤ 틀림 - 과실수취권은 담보권실행 통지만으로 당연히 채권자에게 귀속되지 않습니다. 실제 소유권이전등기가 완료된 후부터 채권자가 과실수취권을 취득합니다.

### 핵심 포인트
청산금 계산에서 가장 중요한 것은 선순위담보권의 처리입니다. 선순위 근저당권 등이 설정되어 있다면, 그 채권액도 차감요소에 포함시켜야 합니다. 이는 담보권의 순위에 따른 변제순서를 반영한 것입니다.

### 암기 팁
청산금 = 부동산 가액 - (후순위 담보채권 + 선순위 담보채권)
"선순위부터 차례대로 빼고 남은 것이 청산금"으로 기억하면 됩니다.

가등기담보법은 담보권자와 채무자 간의 이익균형을 도모하는 법률이므로, 절차적 요건(통지의무 등)과 실체적 권리(청산금 계산)를 정확히 구분하여 이해하는 것이 중요합니다.