2018년 민법 제36문

## 정답 해설

⑤번이 정답입니다. 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건(주민등록)과 확정일자를 갖춘 후 목적물을 계속 점유하고 있어야 하므로, 양수인에게 인도하면 우선변제권을 상실하게 됩니다.

## 각 선택지 분석

① 乙은 2년의 임대차 존속기간을 주장할 수 있다. (O)
주택임대차보호법 제4조에 따라 주택임대차의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 봅니다. 따라서 을은 1년으로 약정된 계약에 대해 2년의 존속기간을 주장할 수 있습니다.

② 乙은 1년의 존속기간이 유효함을 주장할 수 있다. (O)
주택임대차보호법 제4조는 임차인 보호를 위한 강행규정이지만, 임차인이 스스로 불리한 약정의 효력을 인정하는 것은 가능합니다. 따라서 을이 원한다면 1년의 존속기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

③ 乙이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 묵시적 갱신이 인정되지 아니한다. (O)
주택임대차보호법 제6조 제1항 단서에 따라 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 때에는 묵시적 갱신이 배제됩니다.

④ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든지 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다. (O)
주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 것으로 보며, 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다.

⑤ X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서는 X주택을 양수인에게 인도할 필요가 없다. (X)
주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건(주민등록 전입신고)과 확정일자를 갖추고 목적물을 계속 점유하고 있어야 합니다. 양수인에게 인도하면 점유를 상실하게 되어 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

## 핵심 포인트

주택임대차보호법에서 우선변제권 행사요건은 ①대항요건 ②확정일자 ③계속점유의 3요소가 모두 필요하다는 점이 중요합니다. 특히 '계속점유' 요건은 배당요구 종기까지 유지되어야 하므로, 목적물을 인도하면 우선변제권을 상실한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.