2018년 민법 제23문

## 정답: ② (틀린 설명)

결론: 토지저당권자는 그 토지 위의 건물에 대해 일괄경매를 청구할 수 없으며, 건물소유자가 동의하거나 법정요건을 충족해야만 가능합니다.

## 각 선택지 분석

① (맞는 설명) - 저당권의 부종성
저당권은 담보물권으로서 피담보채권에 부종하는 성질을 가집니다(민법 제356조). 따라서 저당권은 피담보채권과 분리하여 독립적으로 양도할 수 없습니다. 채권양도 시 저당권도 함께 이전되는 것이 원칙입니다.

② (틀린 설명) - 일괄경매의 요건
토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 건물이 신축된 경우, 토지저당권자가 건물에 대해서도 일괄경매를 청구하려면 다음 요건이 필요합니다:
- 건물소유자의 동의가 있거나
- 토지와 건물이 동일인 소유이거나
- 기타 법정요건을 충족해야 합니다

본 문제에서는 토지소유자 甲과 건물소유자 丙이 다르고, 丙의 동의에 대한 언급이 없으므로 乙이 자동으로 일괄경매를 청구할 수는 없습니다.

③ (맞는 설명) - 임차권의 이전
건물에 저당권이 설정되고 이것이 실행되어 제3자가 경락받은 경우, 건물의 존속을 위해 필요한 토지임차권은 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 경락인에게 이전됩니다. 이는 건물소유를 위한 권리보호 차원입니다.

④ (맞는 설명) - 저당권의 독립성
토지의 저당권과 건물의 저당권은 각각 독립된 담보물권입니다. 따라서 건물저당권이 실행되어도 토지저당권에는 영향을 주지 않으며, 乙의 토지저당권은 그대로 존속합니다.

⑤ (맞는 설명) - 물상대위권의 제한
저당권자의 물상대위권(민법 제370조)은 저당목적물의 멸실·훼손으로 인한 보험금, 손해배상금 등에 대해서만 행사할 수 있습니다. 임의매매로 인한 매매대금은 물상대위의 대상이 아닙니다.

## 핵심 포인트

1. 일괄경매의 요건을 정확히 구분해야 합니다
2. 저당권의 부종성과 독립성을 구별해야 합니다
3. 물상대위권의 적용범위를 명확히 알아야 합니다

## 암기 팁
"토지저당권자가 건물까지 경매하려면 건물주인 동의 필요" - 일괄경매는 자동이 아닌 요건충족 시에만 가능함을 기억하세요.