2017년 민법 제38문

## 정답: ① 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

결론: 주택임대차보호법상 묵시적 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 법정되어 있어 정답이다.

### 법적 근거 및 정답 해설

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대차기간이 만료되었음에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 계속 거주하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 그 임대차는 그 기간이 만료된 때부터 2년간 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다. 이는 강행규정으로서 당사자가 달리 약정하더라도 2년보다 짧게 할 수 없다.

### 오답 분석

② 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효임을 주장할 수 없다.
- 틀렸다. 주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 2년으로 보도록 규정하고 있으나, 이는 임차인 보호를 위한 규정이다. 따라서 임차인은 1년 약정의 유효성을 주장할 수 있고, 임대인만이 2년으로 연장을 주장할 수 있다.

③ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 甲은 언제든지 乙에게 계약해지를 통지할 수 있다.
- 틀렸다. 묵시적 갱신된 임대차도 2년의 존속기간이 있으므로, 임대인이 임의로 해지할 수 없다. 다만, 주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 갱신된 임대차에서는 임대인과 임차인 모두 1개월 전 통지로 임대차를 종료시킬 수 있다.

④ 乙은 임대차가 끝나기 전에 X주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
- 틀렸다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따르면, 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있다. 임대차 존속 중에는 신청할 수 없다.

⑤ 임대차기간이 만료하기 전에 甲이 丙에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 없다.
- 틀렸다. 乙은 이미 대항요건(주민등록 + 점유)과 확정일자를 갖추었으므로, 주택임대차보호법 제3조에 따라 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 따라서 乙은 丙에게 임차권을 대항할 수 있다.

### 핵심 포인트

1. 묵시적 갱신의 존속기간: 반드시 2년 (강행규정)
2. 임차권등기명령: 임대차 종료 후에만 신청 가능
3. 대항력: 대항요건 + 확정일자 완비 시 제3자에게 대항 가능
4. 기간 약정: 2년 미만 약정 시 임차인에게 유리하게 해석

이 문제는 주택임대차보호법의 핵심 제도들을 종합적으로 묻는 문제로, 각 제도의 요건과 효과를 정확히 구분하여 이해하는 것이 중요하다.