2016년 민법 제40문

정답 ④번이 틀린 이유: 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득하면 임대인과 임차인이 동일인이 되어 임대차관계가 혼동으로 소멸하므로, 보증금반환청구권도 함께 소멸됩니다.

## 각 선택지 분석

① 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다 (정답)
주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권은 물권적 효력을 가지는 재산권으로서 상속의 대상이 됩니다. 임차인이 사망하면 상속인이 임차권을 승계하여 임대차관계를 계속 유지할 수 있습니다.

② 임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다 (정답)
주택임대차보호법 제3조의2에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 주택뿐만 아니라 대지에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 주택과 대지가 경제적으로 일체를 이루기 때문입니다.

③ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 2년으로 본다 (정답)
주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대차기간이 만료되어도 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이의하지 않으면 묵시적 갱신이 성립하며, 이때 존속기간은 2년으로 봅니다.

④ 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 보증금반환청구 가능 (오답)
임차인이 경매로 소유권을 취득하면 임대인과 임차인이 동일인이 되어 혼동에 의해 임대차관계가 소멸됩니다. 따라서 보증금반환청구권도 함께 소멸하므로 더 이상 보증금반환을 청구할 수 없습니다.

⑤ 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우의 효력 (정답)
보증금반환채권이 가압류된 후 주택이 양도되면, 가압류의 효력은 양수인에게만 미치고 양도인(원 임대인)에 대해서는 효력을 상실합니다. 이는 임대인 지위가 양수인에게 이전되기 때문입니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 혼동의 개념이 핵심입니다. 민법상 혼동은 채권자와 채무자가 동일인이 되어 채권채무관계가 소멸하는 것을 의미합니다. 임차인이 임대주택을 매수하면 임대차관계의 당사자가 동일인이 되므로 임대차계약 자체가 소멸하며, 이에 따라 보증금반환채권도 당연히 소멸됩니다.

암기 팁: "임차인이 집주인 되면, 자기에게 보증금 달라고 할 수 없다"로 기억하면 쉽습니다.