2016년 민법 제35문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 상가건물임대차보호법에서는 보증금액에 관계없이 대항요건을 갖춘 임차인은 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있으므로, "특별한 사정이 없는 보증금"이라는 표현이 부정확합니다.

## 각 선택지 분석

① 계약갱신요구권의 기간 제한 (정답)
상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 예를 들어 최초 계약이 3년이면 갱신은 2년까지만 가능합니다.

② 임대차기간 6개월의 유효성 (정답)
상가건물임대차보호법 제9조는 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 간주한다고 규정하지만, 이는 임차인 보호를 위한 규정입니다. 따라서 임대인인 乙은 당사자 간에 합의한 6개월 기간의 유효성을 주장할 수 있습니다.

③ 갱신 시 계약조건 (정답)
상가건물임대차보호법 제10조 제3항에 따르면, 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임은 시행령에서 정한 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

④ 임차권등기명령 관할법원 (정답)
상가건물임대차보호법 제12조의2에 따르면, 임차권등기명령은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원에 신청해야 합니다. 따라서 X건물 소재지 관할법원에 신청할 수 없다는 설명이 틀렸습니다.

⑤ 경매 시 우선변제권 (오답)
상가건물임대차보호법 제14조에 따르면, 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금액에 관계없이 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법과 달리 보증금액 제한이 없으므로 "특별한 사정이 없는 보증금"이라는 표현은 부정확합니다.

## 핵심 포인트

상가건물임대차보호법의 우선변제권은 주택임대차보호법과 달리 보증금액 제한이 없다는 점이 중요합니다. 또한 계약갱신요구권의 5년 제한과 임차권등기명령의 관할법원 규정도 자주 출제되는 포인트입니다.

암기 팁: 상가임대차는 "상업용이므로 보증금 제한 없음", 주택임대차는 "서민보호를 위해 보증금 상한 있음"으로 구분하여 기억하시기 바랍니다.