2015년 민법 제16문

## 정답: ① 전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야 하고, 기존의 채권으로 갈음할 수 없다.

① 틀린 설명 (정답)
전세금의 지급은 반드시 현실적인 수수만을 요구하지 않으며, 기존 채권으로 갈음하는 것도 가능합니다. 판례는 전세권 설정 시 전세금이 현실적으로 수수되지 않더라도 기존의 채권·채무관계를 전세금으로 전환하거나, 차용금채권을 전세금채권으로 대체하는 등의 방법으로도 전세권을 유효하게 설정할 수 있다고 보고 있습니다. 즉, 관념적 교부나 채권의 대물변제 등의 방법도 인정됩니다.

② 맞는 설명
전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 모두 가지는 복합적 성격의 물권입니다. 용익물권적 성격은 전세권자가 목적물을 사용·수익할 수 있다는 점에서, 담보물권적 성격은 전세금의 우선변제권을 가진다는 점에서 나타납니다(민법 제303조, 제312조).

③ 맞는 설명
건물 일부에 대한 전세권자는 건물 전부의 경매를 청구할 수 없습니다. 전세권의 효력은 설정된 목적물의 범위 내에서만 미치므로, 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 그 일부에 대해서만 경매를 청구할 수 있습니다. 이는 물권의 특정성 원칙에 따른 것입니다.

④ 맞는 설명
채권담보 목적의 전세권에서는 반드시 즉시 목적물을 인도할 필요가 없습니다. 판례는 전세권 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않았더라도, 장래 전세권자의 사용·수익을 완전히 배제하는 것이 아니라면 유효한 전세권으로 인정하고 있습니다. 이는 담보적 기능을 중시한 해석입니다.

⑤ 맞는 설명
채권담보 목적의 전세권은 실질적으로는 담보의 기능을 하므로, 당사자들의 합의가 있다면 제3자 명의로 전세권을 설정하는 것도 가능합니다. 이는 신탁적 담보의 성격을 인정한 것으로, 실무에서도 활용되고 있습니다.

핵심 포인트
전세권에서 전세금의 수수 방법은 매우 유연하게 인정된다는 점이 중요합니다. 현실적 교부뿐만 아니라 기존 채권의 전환, 대물변제 등 다양한 방법이 가능하므로, 전세금 수수의 엄격성을 강조하는 선택지는 주의해서 살펴봐야 합니다.