2014년 민법 제35문

## 정답: ② 등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.

결론: 임차권등기가 마쳐진 후 입주한 소액임차인은 대항력을 취득할 수 없어 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

법적 근거: 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따르면, 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 후에 임차한 자는 그 등기 전에 등기된 임차권에 대항할 수 없습니다. 대항력이 없으면 최우선변제권(제8조)도 행사할 수 없습니다.

오답 분석:

① 틀림: 주민등록 신고는 행정청이 수리한 때 효력이 발생합니다. 단순히 행정청에 도달한 것만으로는 효력이 발생하지 않으며, 행정청의 수리행위가 있어야 합니다.

③ 틀림: 임차권보다 선순위 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않습니다. 선순위 저당권에 의한 경매에서는 임차권이 소멸하므로 임대차관계 자체가 종료됩니다.

④ 틀림: 소액임차인의 최우선변제권 행사를 위해서는 경매신청등기 전이 아니라 경매개시결정등기 전까지 확정일자를 받으면 됩니다. 경매신청등기는 경매개시결정등기보다 앞선 단계입니다.

⑤ 틀림: 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미칩니다. 판례는 주택과 대지가 동일한 소유자에게 속하고 주택임차인이 대지도 함께 사용하는 경우, 대지 매각대금에서도 우선변제권을 행사할 수 있다고 판시했습니다.

핵심 포인트:
- 임차권등기의 시점과 후순위 임차인의 권리 관계
- 최우선변제권 행사요건에서 확정일자 취득시기
- 선순위 저당권 실행시 임대인 지위 승계 여부
- 대지에 대한 우선변제권 행사 가능성

이 문제는 주택임대차보호법의 핵심 제도들을 종합적으로 묻는 문제로, 각 제도의 요건과 효과를 정확히 구분하여 이해해야 합니다.