2014년 민법 제34문

## 정답: ② 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 저당권의 행사로 그 소유권을 취득할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.

결론: 저당권 등 담보물권이 설정된 부동산의 매매에서 악의의 매수인도 저당권 실행으로 소유권을 상실하게 되면 계약해제와 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

## 법적 근거 및 핵심 개념

민법 제570조(권리의 하자담보책임)는 "매도인이 매매계약 당시 매매목적물에 대하여 완전한 권리를 갖지 못한 경우"의 담보책임을 규정하고 있습니다. 저당권이 설정된 부동산의 매매는 권리의 하자가 있는 매매에 해당합니다.

판례는 저당권 등 담보물권이 설정된 부동산을 매수한 경우, 매수인이 그 사실을 알고 있었더라도(악의) 저당권 실행으로 인해 실제로 소유권을 상실하게 되면 매도인의 담보책임을 인정하고 있습니다. 이는 매수인이 악의라 하더라도 저당권이 실행되지 않을 것을 기대하고 매매계약을 체결했을 수 있기 때문입니다.

## 오답 분석

① 틀림: 타인의 권리를 매도한 경우 매수인이 악의라 하더라도 매도인이 권리를 취득하여 이전할 수 없다면 계약해제가 가능합니다. 악의라는 이유만으로 계약해제권이 배제되지 않습니다.

③ 틀림: 매매목적 권리의 전부가 타인에게 속한 경우, 매도인은 선의의 매수인에게 이행이익(적극적 손해)을 배상해야 합니다. 신뢰이익(소극적 손해)이 아닌 이행이익 배상이 원칙입니다.

④ 틀림: 전세권이 설정된 부동산의 매매에서 선의의 매수인이라 하더라도 계약목적 달성 여부를 고려해야 합니다. 전세권 설정이 계약목적 달성에 지장을 주지 않는다면 계약해제가 제한될 수 있습니다.

⑤ 틀림: 권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. 계약한 날이 아닌 '안 날'이 기산점입니다.

## 핵심 포인트

1. 악의 매수인의 권리: 악의 매수인이라 하더라도 실제 권리침해가 발생하면 담보책임을 물을 수 있습니다.
2. 저당권 설정 부동산: 저당권 실행으로 인한 실제 손해 발생 시 담보책임이 인정됩니다.
3. 손해배상의 범위: 선의/악의에 따라 배상범위가 달라질 수 있으나, 계약해제권은 기본적으로 인정됩니다.

매도인의 담보책임은 매수인의 선의/악의보다는 실제 권리침해 여부와 계약목적 달성 가능성을 중심으로 판단한다는 점을 기억해야 합니다.