2014년 민법 제32문

## 정답: ③번

③번이 정답인 이유
건물소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 지상건물의 보존등기를 하면, 토지임대차계약을 등기하지 않았더라도 제3자에 대하여 효력이 발생합니다. 이는 지상권에 관한 민법 제279조의 규정이 토지임대차에도 유추적용되기 때문입니다.

법적 근거
민법 제279조(지상권의 대항력)에서 "지상권은 이를 등기하지 아니하면 제3자에게 대항하지 못한다. 그러나 지상건물이 있는 때에는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있으며, 판례는 이 규정을 건물소유 목적의 토지임대차에도 유추적용한다고 보고 있습니다.

오답 분석

①번 오답: 필요비는 유익비와 달리 가액증가의 현존 여부와 관계없이 상환청구가 가능합니다. 민법 제626조에 따라 임차인이 지출한 필요비는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있으며, 임대차 종료 시에도 가액증가 현존 여부를 따지지 않습니다.

②번 오답: 건물임차인이 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우, 임대차가 종료되어야만 그 매수를 청구할 수 있습니다. 임대차 존속 중에는 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

④번 오답: 건물소유 목적 토지임대차에서 기간만료 시 임차인의 건물매수청구권은 계약갱신청구를 전제로 합니다. 즉, 임차인이 계약갱신을 청구했으나 임대인이 이를 거절하는 경우에만 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

⑤번 오답: 토지임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인과 임대인 모두 언제든지 해지통고를 할 수 있습니다. 묵시갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차로 보므로, 양 당사자 모두 해지통고권을 가집니다.

핵심 포인트
이 문제는 토지임대차의 대항력과 관련된 중요한 개념을 다루고 있습니다. 지상권의 대항력 규정이 토지임대차에 유추적용된다는 점과, 필요비와 유익비의 상환청구 요건 차이, 그리고 건물매수청구권의 행사요건 등이 자주 출제되는 포인트입니다.

암기 팁
"지상건물 등기 = 토지임대차 대항력"으로 기억하시고, 필요비는 "필요하니까 무조건 상환", 유익비는 "유익하지만 가액증가 현존해야 상환"으로 구분해서 외우시면 됩니다.