2014년 민법 제30문

## 정답: ④번

④번이 정답인 이유: 토지거래허가구역 내 토지매매계약에서 거래허가를 받은 후에는 계약이 확정되어 해약금 조항이 소멸하므로, 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다는 설명이 맞습니다.

## 각 선택지 분석

① 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다. (○)
- 민법 제565조에 따르면, 매매계약에서 당사자 일방이 계약금을 지급한 때에는 당사자는 이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
- 계약금의 성질에는 증약금, 위약금, 해약금이 있으나, 별도 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다.

② 매매해약금에 관한 민법 규정은 임대차에도 적용된다. (○)
- 판례는 임대차계약에서도 계약금을 지급한 경우 민법 제565조가 유추적용된다고 봅니다.
- 임대차계약에서도 이행착수 전까지는 계약금 포기 또는 배액상환으로 계약해제가 가능합니다.

③ 해약금에 기해 계약을 해제하는 경우에는 원상회복의 문제가 생기지 않는다. (○)
- 해약금에 의한 계약해제는 민법 제548조의 해제와 달리 원상회복의무가 발생하지 않습니다.
- 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것 자체가 해제의 대가이므로, 별도의 원상회복은 불요합니다.

④ 토지거래허가구역 내 토지매매계약에서 거래허가를 받은 경우의 해약금 조항 소멸 (○)
- 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내 토지매매는 허가를 받아야 효력이 발생합니다.
- 거래허가를 받으면 계약이 확정되어 해약금 조항이 소멸하므로, 매도인은 더 이상 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없습니다.

⑤ 매도인이 이행청구 소송을 제기한 경우에도 매수인의 해약금 해제권 존재 (○)
- 판례에 따르면, 매도인이 이행청구 소송을 제기하더라도 이것만으로는 이행착수에 해당하지 않습니다.
- 따라서 매수인은 여전히 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 이행착수의 개념: 해약금 해제권은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 행사 가능
2. 토지거래허가의 효과: 허가를 받으면 계약이 확정되어 해약금 조항 소멸
3. 소송제기와 이행착수: 단순한 소송제기는 이행착수가 아님

이 문제는 계약금의 성질과 해약금 해제권의 소멸 시점을 정확히 이해하고 있는지를 묻는 문제로, 특히 토지거래허가의 특수성을 파악하는 것이 핵심입니다.