2014년 민법 제3문

## 정답: ③ ㄱ, ㄹ

토지거래허가구역 내 토지매매계약은 허가를 받지 않으면 효력이 발생하지 않으며, 허가를 받으면 소급적으로 유효해집니다.

### 법적 근거 및 핵심 개념

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조에 따르면, 토지거래허가구역에서 토지거래계약을 체결하려면 시·도지사의 허가를 받아야 합니다. 이 허가를 받지 않은 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(무효가 아닌 효력불발생).

판례는 토지거래허가를 받지 않은 매매계약에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다:
- 허가를 받지 않으면 계약의 효력이 발생하지 않음
- 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급하여 효력이 발생함
- 허가 전에는 매수인이 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없음

### 각 선택지 분석

ㄱ (정답): 토지거래허가를 받기 전까지는 매매계약의 효력이 발생하지 않으므로, 을은 갑에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 계약상 권리가 아직 발생하지 않았기 때문입니다.

ㄴ (오답): 토지거래허가를 받지 않은 상태에서는 계약의 효력이 발생하지 않으므로, 을이 제3자에게 토지를 전매하더라도 유효한 전매계약이 성립할 수 없습니다. 을은 아직 확정적인 권리를 취득하지 못한 상태입니다.

ㄷ (오답): 허가를 받지 않은 상태에서는 매매계약의 효력이 발생하지 않으므로, 갑이 일방적으로 계약을 해제할 수 있다고 보기 어렵습니다. 오히려 효력이 발생하지 않은 계약이므로 해제의 문제가 아닙니다.

ㄹ (정답): 토지거래허가를 받으면 매매계약은 계약 체결 시점으로 소급하여 효력이 발생합니다. 이는 판례가 일관되게 인정하는 소급효 원칙입니다.

### 핵심 포인트

1. 효력불발생 vs 무효: 허가받지 않은 계약은 무효가 아니라 효력이 발생하지 않는 것입니다.
2. 소급효: 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급하여 효력이 발생합니다.
3. 권리행사 제한: 허가 전에는 계약상 권리를 행사할 수 없습니다.

### 암기 팁

"허가 전 = 효력 없음, 허가 후 = 소급 유효"로 기억하면 됩니다. 토지거래허가는 계약의 효력 발생 요건이므로, 허가 없이는 어떤 계약상 권리도 행사할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.