2013년 민법 제33문

## 정답: ⑤번

정답 해설
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 상태에서 임대인이 주택을 양도한 경우, 임대차관계는 양수인에게 당연승계되며, 임대차기간 만료 후 보증금반환의무는 양수인이 단독으로 부담하게 됩니다.

법적 근거
주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면 "대항력을 갖춘 임대차는 그 후 주택의 소유권을 취득한 자에게도 대항할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 판례는 임대차관계가 양수인에게 승계된 이상, 보증금반환의무도 양수인이 단독으로 부담한다고 일관되게 판시하고 있습니다.

오답 분석

①번 (틀림): 주택임대차보호법 제7조에 따른 차임증감청구권은 약정 후 1년이 경과해야 행사할 수 있습니다. 2013년 2월 1일 계약 체결 후 2014년 1월 1일은 11개월밖에 경과하지 않아 증액청구가 불가능합니다.

②번 (틀림): 주택임대차보호법 제4조에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 계속 거주하면서 갱신거절의 통지를 받지 않은 경우, 임대차는 2년간 자동갱신됩니다. 따라서 임차인이 존속을 주장하면 임대인은 명도청구할 수 없습니다.

③번 (틀림): 대항력의 요건은 주민등록과 점유의 계속입니다. 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 주민등록 요건이 상실되어 대항력을 잃게 됩니다. 단순한 점유만으로는 대항력이 유지되지 않습니다.

④번 (틀림): 우선변제권을 취득하려면 대항력 취득 후 확정일자를 받아야 합니다. 문제에서 확정일자에 대한 언급이 없고, 근저당권 설정일(2012.12.1)이 임차권 취득일(2013.2.1)보다 빠르므로 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

핵심 포인트
- 임대차관계의 승계: 대항력 있는 임차인이 있을 때 소유권이 이전되면 임대차관계도 함께 승계
- 보증금반환의무의 이전: 양수인이 단독으로 부담 (양도인에게는 청구 불가)
- 자동갱신 제도와 차임증감청구권의 행사시기 구분 필요

암기 팁
"대항력 + 양도 = 양수인 단독책임"으로 기억하면 임대차관계 승계 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다.