2013년 민법 제28문

## 정답: ⑤번

⑤번이 정답인 이유: 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 지상물매수청구권 행사는 가능하며, 근저당권은 매수인(토지소유자)이 그대로 승계하게 됩니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

지상물매수청구권은 민법 제643조에서 규정하는 권리로, 토지임대차가 종료된 경우 임차인이 토지소유자에게 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.

### ① 무허가건물과 지상물매수청구권 (정답)
무허가건물이라도 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 대상이 됩니다. 판례는 건축허가 여부와 관계없이 현실적으로 존재하는 건물이면 매수청구의 대상이 된다고 봅니다. 건물의 적법성은 매수청구권 행사의 요건이 아닙니다.

### ② 임차인의 채무불이행으로 인한 해지 (정답)
임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우, 임차인에게 귀책사유가 있으므로 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다. 이는 신의성실 원칙에 반하기 때문입니다.

### ③ 기간의 정함이 없는 임대차의 해지통고 (정답)
기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인이 해지통고를 한 경우, 임차인에게 특별한 귀책사유가 없으므로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 민법 제635조에 따른 정당한 해지통고입니다.

### ④ 대항력 있는 임차권의 기간만료 후 토지양도 (정답)
대항력을 갖춘 임차권이 기간만료로 소멸한 후에도 지상물매수청구권은 소멸하지 않습니다. 따라서 토지가 제3자에게 양도되어도 새로운 토지소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

### ⑤ 건물에 근저당권 설정된 경우 (오답)
이것이 틀린 설명입니다. 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 지상물매수청구권 행사는 가능합니다. 판례에 따르면, 토지소유자가 건물을 매수하면 근저당권도 함께 승계하게 되므로, 근저당권의 존재가 매수청구권 행사를 방해하지 않습니다.

## 핵심 포인트

1. 지상물매수청구권의 제한사유: 임차인의 귀책사유로 인한 계약해지시에만 제한됩니다.
2. 권리의 승계: 지상물매수청구권은 토지소유권과 함께 승계되며, 건물의 부담(근저당권 등)도 함께 승계됩니다.
3. 건물의 적법성: 무허가건물이라도 현실적으로 존재하면 매수청구 대상이 됩니다.

## 암기 팁
"근저당권이 있어도 매수청구 OK, 단 임차인 잘못으로 해지되면 NO"로 기억하시면 됩니다.