2012년 민법 제27문

정답: ④번 - 해제의 제3자 효력에 관한 설명이 틀렸습니다. 제3자의 선의·악의에 따라 보호 여부가 달라집니다.

## 각 선택지 분석

① 계약을 해제하면 계약은 처음부터 없었던 것으로 된다. (O)
민법 제548조 제1항에 따르면 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방을 원상으로 회복시킬 의무가 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 계약해제의 소급효를 의미하며, 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 되돌아갑니다.

② 합의해제 시 손해배상청구 불가 (O)
합의해제는 당사자 쌍방의 합의로 계약관계를 소급적으로 소멸시키는 것으로, 채무불이행을 전제로 하지 않습니다. 따라서 특별한 약정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례의 입장입니다.

③ 원상회복의무의 범위 (O)
민법 제548조 제2항에서 "전항의 경우에 금전을 반환할 때에는 그 받은 날로부터 이자를 부가하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 원상회복의무는 원칙적으로 받은 이익 전부를 반환하는 것이며, 현존이익에 한정되지 않습니다.

④ 해제의 제3자 효력 (X)
이 설명이 틀렸습니다. 판례에 따르면 해제의 제3자에 대한 효력은 제3자의 선의·악의에 따라 달라집니다. 선의의 제3자는 보호되지만, 악의의 제3자는 보호되지 않습니다. 민법 제548조 제3항은 "해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다"고 규정하고 있으나, 이는 선의의 제3자에 한정된다는 것이 확립된 판례입니다.

⑤ 중도금 지급 후 약정해제 (O)
중도금을 지급했더라도 약정해제사유(예: 융자불승인, 인허가 불가 등)가 발생하면 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 민법 제565조의 수기담보책임이나 약정해제권과는 별개의 문제입니다.

## 핵심 포인트

해제의 제3자 효력은 공인중개사 시험에서 자주 출제되는 중요한 개념입니다. "선의의 제3자는 보호, 악의의 제3자는 보호 안 됨"을 명확히 기억해야 합니다. 특히 부동산 거래에서 해제 후 말소등기 전에 새로운 권리관계가 설정된 경우, 그 제3자의 선의·악의가 권리보호의 핵심 기준이 됩니다.