2011년 민법 제37문

## 정답 해설

정답 ④번이 맞는 이유: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임대차 성립 당시 임대인이 소유했던 대지에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 확립된 견해입니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

④번 (정답): 주택임대차보호법상 대항요건(전입신고+주택 인도)과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택뿐만 아니라 그 대지에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 임대차 성립 당시 임대인이 대지를 소유하고 있었다면, 이후 대지가 제3자에게 양도되어 건물과 대지의 소유자가 달라지더라도 마찬가지입니다. 대법원은 주택임차인의 보호를 위해 이러한 해석을 확립했습니다.

## 오답 분석

①번: 최선순위 전세권자가 스스로 경매를 신청했더라도 임차권의 대항력을 포기한 것으로 볼 수 없습니다. 전세권자의 지위와 임차인의 지위는 별개이므로, 전세권자로서 경매를 신청한 것이 임차권 대항력 포기를 의미하지 않습니다.

②번: 임차인의 지위에서 배당요구를 했다고 해서 전세권에 관해서도 함께 배당요구를 한 것으로 보지 않습니다. 각각의 권리는 독립적이므로 별도로 배당요구를 해야 합니다.

③번: 보증금반환채권만을 양수한 자는 임차인의 지위를 승계하지 않으므로 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 주택임대차보호법상 우선변제권은 임차인의 지위와 결합된 권리이기 때문입니다.

⑤번: 사실혼배우자가 항상 상속권자에 우선하는 것은 아닙니다. 사실혼배우자와 상속권자가 모두 있는 경우, 협의를 통해 승계자를 정하고, 협의가 되지 않으면 사실혼배우자가 승계하되, 상속권자의 이익도 고려해야 합니다.

## 핵심 포인트

1. 대지 우선변제권: 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지는 이후 소유자가 바뀌어도 우선변제 대상
2. 이중지위: 전세권자와 임차인의 지위는 독립적으로 행사 가능
3. 권리승계: 보증금채권만 양수로는 임차인 지위 승계 불가
4. 임차권 승계: 사실혼배우자가 무조건 우선하지 않음

이 문제는 주택임대차보호법의 우선변제권 범위에 관한 중요한 판례 내용을 다루고 있어 실무에서도 자주 문제가 되는 부분입니다.