2011년 민법 제35문

## 정답: ⑤번 (틀린 설명)

⑤번이 틀린 이유: 저당권 설정 후 임대차가 이루어진 경우, 임차인이 대항력을 갖추었더라도 저당권 실행 시 매수인에게 대항할 수 없습니다. 저당권과 임대차의 성립 순서가 핵심이며, 저당권이 먼저 설정된 상태에서 임대차가 체결되면 임차인은 후순위가 됩니다.

## 각 선택지 분석

①번 (맞는 설명): 주택임대차보호법 제8조에 따라 대항력 있는 임대차가 기간만료로 종료된 후 주택이 양도되어도, 임차인이 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있습니다. 이는 임차인의 선택권을 보장하는 규정입니다.

②번 (맞는 설명): 주택임대차보호법은 미등기주택에도 적용됩니다. 법 제2조에서 주택을 정의할 때 등기 여부를 요건으로 하지 않으며, 실제 주거용으로 사용되는 건물이면 충분합니다. 다만, 대항력 취득을 위한 전입신고는 가능해야 합니다.

③번 (맞는 설명): 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차관계가 계속 존속합니다. 이는 임차인의 보증금 회수권을 보호하기 위한 규정입니다.

④번 (맞는 설명): 다가구용 단독주택의 경우 구조상 동·호수 구분이 없으므로, 전입신고 시 지번만 기재해도 주택임대차보호법 제3조의 대항력 요건을 충족합니다. 판례도 이를 인정하고 있습니다.

⑤번 (틀린 설명): 저당권과 임대차의 대항관계에서는 성립 순서가 결정적입니다. 저당권 설정 후 임대차가 체결된 경우, 임차인이 전입신고와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었더라도 선순위 저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 저당권 실행으로 인한 매수인에게도 대항할 수 없습니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 주택임대차보호법의 핵심 제도들을 종합적으로 묻고 있습니다. 특히 ⑤번은 저당권과 임대차의 우선순위 관계를 정확히 이해해야 하는 중요한 개념입니다. 저당권이 먼저 설정된 경우 임차인의 대항력은 제한된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

암기 팁: "저당권 먼저, 임차인 나중 = 대항 불가"로 기억하면 됩니다.