2011년 민법 제28문

## 정답: ② 토지에 대한 매매계약체결 전에 이미 그 토지 전부가 공용수용된 경우

결론: 계약체결 전에 이미 토지가 공용수용되어 계약목적을 달성할 수 없는 상태였음에도 이를 알리지 않고 계약을 체결한 것은 계약체결상의 과실에 해당합니다.

### 계약체결상의 과실책임의 개념

계약체결상의 과실책임은 계약이 성립되기 전 또는 성립과 동시에 계약이 무효·취소되거나 해제되는 경우, 계약체결 과정에서 신의성실의 원칙을 위반한 당사자가 상대방에게 부담하는 손해배상책임입니다. 이는 계약책임과 불법행위책임의 중간적 성격을 가집니다.

### 각 선택지 분석

① 수량을 지정한 토지매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우
이는 계약체결상의 과실이 아닌 수량부족담보책임(민법 제574조)에 해당합니다. 계약은 유효하게 성립되었으나 목적물에 수량부족이 있는 경우로, 매수인은 대금감액청구권이나 계약해제권을 행사할 수 있습니다.

② 토지에 대한 매매계약체결 전에 이미 그 토지 전부가 공용수용된 경우 ✓
계약체결 당시 이미 토지가 공용수용되어 매도인이 소유권을 상실한 상태였다면, 이는 원시적 불능에 해당하여 계약이 무효입니다. 매도인이 이러한 사실을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 고지하지 않고 계약을 체결한 것은 계약체결상의 과실에 해당합니다.

③ 가옥 매매계약 체결 후, 제3자의 방화로 그 가옥이 전소한 경우
이는 계약체결 후 발생한 후발적 불능으로, 위험부담의 문제입니다(민법 제537조). 제3자의 방화는 당사자의 과실과 무관한 사유이므로 계약체결상의 과실책임과는 관련이 없습니다.

④ 유명화가의 그림에 대해 임대차계약을 체결한 후, 임대인의 과실로 그 그림이 파손된 경우
이는 계약이 유효하게 성립된 후 임대인의 채무불이행에 해당합니다(민법 제390조). 계약체결상의 문제가 아닌 계약이행 과정에서의 과실이므로 일반적인 손해배상책임이 적용됩니다.

⑤ 저당권이 설정된 토지를 매수하여 이전등기를 마쳤으나, 후에 저당권이 실행되어 소유권을 잃게 된 경우
이는 권리담보책임(민법 제570조)에 해당합니다. 매도인이 저당권의 존재를 고지했다면 담보책임을 면할 수 있으며, 고지하지 않았더라도 이는 담보책임의 문제이지 계약체결상의 과실은 아닙니다.

### 핵심 포인트

계약체결상의 과실책임이 성립하려면 ①계약이 무효·취소·해제될 것, ②계약체결 과정에서 신의칙 위반이 있을 것, ③상대방에게 손해가 발생할 것이 필요합니다. 특히 원시적 불능으로 인한 계약무효 시 이를 알면서도 고지하지 않은 경우가 전형적인 사례입니다.