2011년 민법 제26문

## 정답 해설

정답 ⑤번이 틀린 이유: 임차인의 보증금반환청구권은 동시이행관계에 있는 채권으로서 상계가 제한되기 때문입니다.

### 법적 근거 및 상세 분석

⑤번 오답 분석 (정답)
임대차관계에서 임차인의 보증금반환청구권과 목적물 명도의무는 동시이행관계에 있습니다. 민법 제492조에 따르면 동시이행관계에 있는 채권은 상계할 수 없습니다. 따라서 임차인 乙이 임대인 甲에 대해 별도의 대여금 채무를 부담하고 있더라도, 보증금반환청구권을 자동채권으로 하여 대여금채권과 상계할 수 없습니다.

①번 정답 분석
임대차 종료 시 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금 반환에 대한 이행제공을 하지 않는 한, 임차인은 동시이행항변권(민법 제536조)에 기하여 명도를 거절할 수 있습니다.

②번 정답 분석
임차인이 정당한 동시이행항변권을 행사하여 주택을 계속 사용·수익하는 경우, 이는 적법한 권리행사이므로 불법점유가 아닙니다. 따라서 임대인은 임차인에게 불법점유를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 없습니다.

③번 정답 분석
동시이행항변권 행사는 적법한 권리행사이지만, 임차인이 주택을 계속 사용함으로써 얻는 이익(임료상당액)은 법률상 원인 없이 얻는 이익입니다. 판례는 이러한 이익을 부당이득으로 보아 임대인에게 반환해야 한다고 봅니다.

④번 정답 분석
임대인이 한 번 적법한 이행제공을 했음에도 임차인이 명도하지 않았다면, 그 후 임대인이 다시 이행제공 없이 명도를 청구하더라도 임차인은 여전히 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 동시이행항변권은 상대방이 이행할 때까지 계속 행사 가능하기 때문입니다.

### 핵심 포인트

1. 동시이행관계의 상계 제한: 민법 제492조는 동시이행관계에 있는 채권의 상계를 금지합니다.
2. 보증금반환청구권의 특수성: 단순한 금전채권이 아닌 명도의무와 견련관계에 있는 채권입니다.
3. 동시이행항변권의 지속성: 상대방이 완전히 이행할 때까지 계속 행사 가능합니다.

### 암기 팁

"동시이행 = 상계금지"로 기억하시면 됩니다. 임대차에서 보증금과 명도는 항상 동시에 이루어져야 하므로, 보증금채권을 다른 채무와 상계하는 것은 불가능합니다.