2011년 민법 제25문

정답 ③번이 틀린 이유: 건물매수청구권이 적법하게 행사된 경우에도 대금지급 전까지는 임료 상당액을 지급해야 합니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 건물매수청구권의 성립요건
임대차기간 만료 시 임대인이 계약갱신을 거절하는 경우, 임차인은 민법 제283조에 따라 상당한 가액으로 건물매수를 청구할 수 있습니다. 이는 건물소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.

② 정답 - 임차인의 귀책사유
임차인이 2기의 차임을 연체하여 임대차계약이 해지된 경우는 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료이므로, 건물매수청구권을 행사할 수 없습니다. 건물매수청구권은 임차인에게 귀책사유가 없는 경우에만 인정됩니다.

③ 오답 - 임료 지급의무 지속
건물매수청구가 적법하게 행사되어도 매매대금 지급 전까지는 여전히 토지를 사용하고 있으므로, 임료 상당액을 지급해야 합니다. 판례는 "건물매수청구권 행사 후에도 대금지급 완료 시까지는 토지사용에 대한 대가를 지급해야 한다"고 명시하고 있습니다.

④ 정답 - 저당권 실행과 임차권 이전
건물에 설정된 저당권이 실행되어 제3자가 소유권을 취득한 경우, 건물과 토지임차권은 불가분의 관계에 있으므로 특별한 사정이 없는 한 토지임차권도 함께 이전됩니다. 이는 건물소유를 목적으로 한 토지임차권의 특성상 당연한 결과입니다.

⑤ 정답 - 임차권 양도와 대항요건
토지임차권과 건물을 임대인의 동의 없이 양도한 경우, 원칙적으로 양수인은 임대인에게 임차권 취득을 대항할 수 없습니다. 다만, 건물에 대한 등기가 있고 특별한 사정이 있는 경우 예외가 인정될 수 있습니다.

## 핵심 포인트

건물매수청구권 관련 문제에서는 권리행사 후에도 대금지급 완료 전까지는 기존 법률관계가 지속된다는 점이 중요합니다. 임료지급의무, 관리의무 등이 모두 계속됩니다.

## 암기 팁

"매수청구 = 소유권 이전"이 아니라 "매수청구 + 대금지급 = 소유권 이전"임을 기억하세요. 중간 단계에서는 여전히 임차관계가 유지됩니다.