2010년 민법 제38문

## 정답 해설

정답 ①번이 틀린 이유: 소액임차인의 최우선변제권은 주택의 경매절차에서만 인정되며, 임대인이 주택을 매도하는 경우 그 매매대금으로부터는 최우선변제를 받을 수 없습니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

주택임대차보호법 제8조(소액임차인의 최우선변제권)에 따르면, 소액임차인은 보증금 중 일정액에 대하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으나, 이는 주택의 경매절차에서만 적용됩니다.

### 각 선택지 분석

① (틀림 - 정답) 임대인이 주택을 제3자에게 매도하는 것은 사적 거래행위로, 이때 발생하는 매매대금은 경매절차를 통한 환가대금이 아닙니다. 최우선변제권은 오직 강제경매나 임의경매 등 법정 경매절차에서만 행사할 수 있으므로, 일반 매매대금으로부터는 최우선변제를 받을 수 없습니다.

② (맞음) 민사집행법상 배당요구는 배당요구 종기일까지 해야 하며, 소액임차인도 예외가 아닙니다. 다만 소액임차인은 별도의 채권신고 없이도 최우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당절차에 참여하려면 적법한 배당요구가 필요합니다.

③ (맞음) 대법원 판례에 따르면, 저당권 설정 당시 주택이 미등기 상태로 존재했다면, 그 후 임차인이 입주하여 소액임차인 요건을 갖춘 경우 대지의 경매절차에서도 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 이는 주택과 대지가 경제적 일체성을 갖기 때문입니다.

④ (맞음) 주택과 대지가 함께 경매되어 동시 배당받는 경우, 소액임차인의 최우선변제권은 대지와 건물의 감정가액 비율에 따라 안분배당받는 것이 원칙입니다. 이는 대법원 확립 판례입니다.

⑤ (맞음) 임대인이 대지만을 매도한 후 그 대지가 경매되는 경우에도, 주택이 대지 위에 존재하고 소액임차인의 지위가 유지된다면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 최우선변제권의 적용범위: 오직 경매절차에서만 적용
2. 사적 거래 vs 경매절차: 일반 매매는 최우선변제권 적용 대상이 아님
3. 대지와 건물의 일체성: 미등기 건물도 보호 대상
4. 안분배당 원칙: 동시 경매시 가액 비례 배당

## 암기 팁

"경매에서만 최우선" - 소액임차인의 최우선변제권은 반드시 경매절차(강제경매, 임의경매)에서만 행사 가능하며, 일반적인 사적 매매거래에서는 적용되지 않는다는 점을 기억하세요.