2010년 민법 제11문

## 정답 해설

③번이 정답입니다. 미등기건물의 매수인은 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서는 제3자에 대하여 소유권을 주장할 수 없으므로, 불법점유자에 대해서도 직접 소유권에 기한 명도청구를 할 수 없습니다.

### 정답 분석 (③번)

부동산물권변동은 민법 제186조에 따라 등기를 하여야 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 미등기건물의 매수인은 아직 소유권이전등기를 완료하지 않았으므로, 제3자인 불법점유자에 대하여 소유권을 주장할 수 없습니다. 따라서 소유권에 기한 물권적 청구권인 명도청구권을 행사할 수 없고, 오직 채권적 청구권만 행사할 수 있습니다.

### 오답 분석

①번 (틀림): 건물 신축자는 건물을 완성하는 순간 원시취득으로 소유권을 취득합니다. 등기는 소유권 취득의 요건이 아니라 제3자에 대한 대항요건일 뿐입니다. 민법 제187조는 법률행위에 의한 물권변동에만 적용되며, 건물신축은 사실행위에 의한 원시취득입니다.

②번 (틀림): 민법 제245조 제1항에 따르면, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 소유권을 취득하지만, 동산의 경우 선의·무과실로 평온·공연하게 점유해야 합니다. 과실이 있는 경우에는 취득시효가 성립하지 않습니다.

④번 (틀림): 점유권은 민법 제196조에 따라 상속의 대상이 됩니다. 점유는 사실상의 지배상태로서 재산적 가치가 있으므로 상속재산에 포함되어 상속인에게 이전됩니다.

⑤번 (틀림): 합유지분포기도 물권변동에 해당하므로 민법 제186조에 따라 등기를 하여야 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 합유자 간에는 등기 없이도 효력이 발생하지만, 제3자에 대해서는 등기가 필요합니다.

### 핵심 포인트

이 문제는 부동산물권변동의 대항요건과 물권적 청구권의 행사요건을 묻는 문제입니다. 특히 미등기 상태에서의 권리행사 제한은 공인중개사 실무에서도 중요한 개념이므로 확실히 이해해야 합니다.

### 암기 팁

"미등기 = 미완성"으로 기억하세요. 등기를 마치지 않은 부동산 권리자는 제3자에 대해 완전한 권리를 주장할 수 없다는 원칙을 기억하면 됩니다.