2009년 민법 제37문

## 정답 해설

정답 ④번은 상가건물임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 직접점유하며 사업자등록을 하더라도 원임차인의 대항력이 유지된다는 원칙을 정확히 설명하고 있습니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 틀림 - 상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)에 따르면, 보증금과 월세를 합산한 임대차보증금이 일정 금액을 초과하면 법의 적용대상에서 제외됩니다. 서울의 경우 보증금 9억원을 초과하는 상가건물은 적용대상이 아닙니다. 보증금 1억원 + 월세 1,000만원×100배(월세의 환산보증금) = 101억원으로 적용한도를 초과합니다.

② 틀림 - 상가건물임대차보호법 제9조에 따르면 임차기간을 1년 미만으로 정한 경우에만 1년으로 봅니다. 2년으로 정한 계약은 그대로 2년이 유효하며, 임대인이 임의로 1년으로 주장할 수 없습니다.

③ 틀림 - 상가건물임대차보호법 제3조에 따르면 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 마친 다음날부터 생기는 것이 아니라, 두 요건을 모두 갖춘 때부터 즉시 발생합니다. 사업자등록증 교부일을 기다릴 필요가 없습니다.

④ 정답 - 판례에 따르면 대항력 있는 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 직접 점유하고 사업자등록을 하더라도 원임차인의 대항력은 그대로 유지됩니다. 이는 적법한 전대가 임차권의 소멸을 의미하지 않기 때문입니다.

⑤ 틀림 - 폐업신고를 하면 사업자등록 요건이 상실되어 대항력이 소멸됩니다. 이후 같은 상호와 등록번호로 재등록하더라도 처음의 대항력이 부활하지 않으며, 새로운 대항력 취득 요건을 다시 갖춰야 합니다.

## 핵심 포인트

1. 적용범위: 지역별 보증금 한도액 정확히 암기 필요
2. 대항력 발생시점: 인도 + 사업자등록 완료 시점(증명서 교부일 아님)
3. 전대와 대항력: 적법한 전대 시 원임차인 대항력 유지
4. 폐업신고 효과: 대항력 소멸, 재등록으로 부활 불가

## 암기 팁

대��력 관련 문제는 "인도 + 사업자등록 = 즉시 발생", "적법 전대 = 대항력 유지", "폐업신고 = 대항력 소멸"로 기억하면 됩니다.