2009년 민법 제15문

정답 ③번이 맞는 이유: 집합건물법 제20조 제2항에 따라 대지사용권과 전유부분의 분리처분 금지 등기를 하지 않으면 선의의 제3자에게 대항할 수 없기 때문입니다.

## 법적 근거 및 정답 해설

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 "제1항 단서의 규정에 의한 분리처분의 금지는 이를 등기하지 아니하면 선의의 제3자에 대하여 대항하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 즉, 대지사용권과 전유부분의 분리처분을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 선의의 제3자에게는 분리처분 금지를 주장할 수 없습니다.

## 오답 분석

①번 오답: 관리단은 집합건물법 제16조에 의해 당연히 성립하는 법정단체로서, 별도의 규약이 없더라도 공용부분의 관리를 위해 필요한 관리비를 구분소유자에게 청구할 권한이 있습니다. 관리비 징수권은 관리단의 본질적 권한이므로 유효한 규약의 존재가 전제조건이 아닙니다.

②번 오답: 집합건물법 제20조 제1항은 "대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다"고 명시하고 있습니다. 이는 강제경매절차에서도 마찬가지로 적용되므로, 법원의 강제경매절차라 하더라도 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.

④번 오답: 집합건물법상 재건축결의에는 용도변경에 대한 제한이 없습니다. 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의가 있다면 주거용에서 상가용으로의 용도변경을 포함한 재건축도 가능합니다. 다만 건축법 등 다른 법령의 제한은 별도로 고려해야 합니다.

⑤번 오답: 공용부분의 변경은 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의가 필요합니다. 과반수 결의로는 불가능하며, 이는 공용부분 변경이 모든 구분소유자에게 미치는 영향이 크기 때문입니다.

## 핵심 포인트

집합건물법에서 자주 출제되는 함정은 의결정족수와 등기의 대항력 문제입니다. 특히 분리처분 금지의 등기 없이는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 점과, 공용부분 변경은 3/4 이상, 재건축은 4/5 이상의 결의가 필요하다는 점을 정확히 구분해야 합니다.