2009년 민법 제14문

## 정답 해설

④번이 정답입니다. 근저당권 설정 후 용도변경된 건물의 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 근저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

### 법적 근거 및 정답 분석

주택임대차보호법 제8조(소액임차인의 최우선변제권)에 따르면, 소액임차인은 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 판례는 근저당권 설정 당시 사무실용이었던 건물이 후에 주거용으로 용도변경된 경우, 그 이후 입주한 소액임차인도 원칙적으로 최우선변제권을 인정하고 있습니다. 이는 주택임대차보호법의 입법취지인 서민 주거생활 안정을 위한 것입니다.

### 오답 분석

①번 (틀림): 다세대주택의 경우 동·호수 표시가 필수입니다. 지번만으로는 구체적인 임차부분을 특정할 수 없어 대항력을 취득할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조는 명확한 주소 표시를 요구합니다.

②번 (틀림): 임차권과 전세권은 별개의 권리입니다. 임차인 지위에서 배당요구를 했다고 해서 전세권에 대한 배당요구까지 있는 것으로 보지 않습니다. 각각 별도로 배당요구를 해야 합니다.

③번 (틀림): 우선변제권은 임차권과 불가분의 관계에 있습니다. 임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 경우 우선변제권은 승계되지 않습니다. 이는 주택임대차보호법의 보호대상이 임차인 자체이기 때문입니다.

⑤번 (틀림): 주민등록 신고는 행정청의 수리가 있어야 효력이 발생합니다. 단순히 행정청에 도달하는 것만으로는 신고의 효력이 발생하지 않으며, 따라서 대항력 요건도 충족되지 않습니다.

### 핵심 포인트

1. 소액임차인의 최우선변제권은 담보물권 설정 시기와 관계없이 인정되는 것이 원칙
2. 용도변경의 경우 변경 후 입주한 임차인도 보호받음
3. 다세대주택 대항력은 반드시 동·호수 표시 필요
4. 임차권과 우선변제권은 불가분 관계

### 암기 팁

"소액임차인은 언제나 최우선" - 소액임차인의 최우선변제권은 다른 담보물권자보다 강력한 보호를 받는다는 점을 기억하세요. 특히 용도변경 사례에서 임차인 보호 원칙이 관철됩니다.