2025년 세법 제40문

## 해설

정답: ② ㄷ

ㄷ만 옳은 설명으로, 대항력이 있는 임차인도 경매로 임차주택이 경락되면 임차권이 소멸합니다.

각 선택지 분석:

ㄱ (×) 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 계약갱신 요구 거절사유에 해당하지 않습니다. 법정 거절사유는 ①임대인의 자기사용 필요, ②재건축·재개발, ③임차인의 차임연체 등으로 한정됩니다.

ㄴ (×) 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 최초 계약기간과 갱신된 계약기간을 합쳐 총 4년까지 거주할 수 있지만, 갱신요구는 1회로 제한됩니다.

ㄷ (○) 대항력이 있는 임차인이라도 경매절차에서 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 보증금 중 소액임차인의 우선변제권이나 대항력 취득 시점에 따른 배당권은 별도로 보호받을 수 있습니다.

핵심 포인트: 계약갱신요구권의 횟수 제한(1회)과 경매 시 임차권 소멸 원칙을 정확히 구분하여 기억해야 합니다.

===== 스크립트 형식 =====

강사: [강사의 발언]
어시스턴트: [어시스턴트의 발언]

===== 대화 흐름 =====

1. 오프닝 (어시스턴트가 문제 소개)
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제36회 2차 시험 40번 문제를 살펴보겠습니다. 주택임대차보호법에 대한 내용입니다."

2. 문제 개요 설명
강사: "이 문제는 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 주택임대차보호법에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것을 배우는 것입니다. 임차인은 자연인으로 다른 사정은 고려하지 않습니다."

3. 선택지 검토
어시스턴트: "선택지를 보면, 임대인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것(ㄱ), 임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 2회까지 행사할 수 있다는 것(ㄴ), 대항력이 있는 임차인은 민사집행법에 따른 경매로 그 임차주택이 경락되면 소멸한다는 것(ㄷ)이 있습니다."

강사: "정답은 ② ㄷ입니다. 대항력이 있는 임차인도 경매로 임차주택이 경락되면 임차권이 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 보증금 중 소액임차인의 우선변제권이나 대항력 취득 시점에 따른 배당권은 별도로 보호받을 수 있습니다."

어시스턴트: "ㄱ는 잘못된 것입니다. 임대인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 계약갱신 요구 거절사유에 해당하지 않습니다. 법정 거절사유는 임대인의 자기사용 필요, 재건축·재개발, 임차인의 차임연체 등으로 한정됩니다."

강사: "ㄴ도 잘못된 것입니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 최초 계약기간과 갱신된 계약기간을 합쳐 총 4년까지 거주할 수 있지만, 갱신요구는 1회로 제한됩니다."

어시스턴트: "ㄷ는 옳은 것입니다. 대항력이 있는 임차인도 경매절차에서 임차권이 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 특정 보호권은 있지만, 일반적으로 임차권은 소멸합니다."

4. 정답 포인트
강사: "정답은 ② ㄷ입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 또한, 대항력이 있는 임차인도 경매절차에서 임차권이 소멸하는 것이 원칙입니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "자주 틀리는 부분은 계약갱신요구권의 횟수 제한과 경매 시 임차권 소멸 원칙을 구분하는 것이에요. 계약갱신요구는 1회로 제한되지만, 경매 시 임차권 소멸은 원칙이에요."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있다면요? 주택임대차보호법 제6조의3을 기억해보세요. 계약갱신요구는 1회로 제한되고, 경매 시 임차권은 소멸합니다. 이를 기억하면 됩니다."

7. 마무리
강사: "오늘은 이렇게 정리해보았습니다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권과 경매 시 임차권 소멸 원칙을 잘 이해하고 기억해야 합니다. 다음에도 열심히 공부해 주세요!"
어시스턴트: "네, 감사합니다. 다음에도 열심히 공부해 주세요!"