2025년 부동산학 제37문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 37번 문제를 살펴보겠습니다. 이 문제는 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적 시산가액을 계산하는 문제입니다.

어시스턴트: 네, 알겠습니다. 문제를 먼저 보겠습니다.

문제: 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(㎡)당 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상토지 현황
- 소재지: A시 B구 C동 123번지
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 이용상황: 상업용

○ 기준시점: 2025.10.25.

○ 비교표준지
- 소재지: A시 B구 C동 135번지
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 이용상황: 상업용
- 2025.01.01. 기준 공시지가: 5,000,000원/㎡

○ 지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.∼2025.10.25.)
- 주거지역 5% 상승
- 상업지역 10% 상승

○ 지역요인: 비교표준지의 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함

○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가격조건 5% 연해하고, 최지조건 8% 우수하며, 다른 조건은 동일함

○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 경상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함

○ 상승식으로 계산할 것

어시스턴트: 이 문제는 공시지가기준법을 활용하여 시산가액을 계산하는 것으로, 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 어떻게 계산해야 할까요?

강사: 자, 이 문제를 해결하기 위해 다음 단계별로 계산해야 합니다.

### 1단계: 시간보정
- 대상토지는 제2종일반주거지역이므로 주거지역 변동률 5%를 적용해야 합니다.
- 기준시점인 2025.01.01.의 공시지가가 5,000,000원/㎡이므로,
5,000,000원 × 1.05 = 5,250,000원

### 2단계: 지역요인 보정
- 지역요인이 동일하므로 보정 없음.
- 따라서 5,250,000원 × 1.0 = 5,250,000원

### 3단계: 개별요인 보정
- 가격조건 5% 연해: ×0.95
- 최지조건 8% 우수: ×1.08
- 5,250,000원 × 0.95 × 1.08 = 5,383,500원

### 4단계: 그 밖의 요인 보정
- 60% 증액: ×1.6
- 5,383,500원 × 1.6 = 8,613,600원

### 핵심 포인트
- 용도지역과 이용상황 구분: 대상토지의 용도지역(주거지역)에 따른 변동률을 적용해야 하며, 이용상황(상업용)과 혼동하지 않아야 합니다.
- 상승식 계산: 각 보정요인을 단계별로 곱하여 적용합니다.
- 개별요인의 복합적용: 여러 개별요인이 있을 때는 각각을 곱셈으로 적용합니다.

어시스턴트: 정리하면, 시간보정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 순차적으로 적용하면 8,618,400원이 됩니다. 그렇죠?

강사: 그렇습니다. 이 문제는 공시지가기준법의 상승식 계산을 잘 이해하고, 여러 가지 요인을 고려하여 계산하는 것이 중요합니다.

어시스턴트: 네, 이 문제를 통해 공시지가기준법의 계산 방법을 더 잘 이해할 수 있었네요. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 다음 번에도 함께 공부해 나가겠습니다. 안녕히 계세요!