2025년 부동산학 제36문

강사: 자, 오늘은 제36회 1차 시험 36번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 '감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?'입니다. 이 문제는 부동산학개론의 중요한 내용을 반영하고 있으니 잘 이해해야 합니다.

어시스턴트:
아, 그렇군요! 이 문제는 감정평가 과정에서 지역분석과 개별분석의 중요성과 차이를 파악하는 문제네요. 어떻게 해결해야 할까요?

강사:
좋은 질문이에요. 먼저, 이 문제는 부동산 감정평가 과정에서 지역분석과 개별분석의 역할과顺序을 파악하는 것이 핵심입니다. 각 선택지를 하나씩 살펴보겠습니다.

어시스턴트:
네, 알겠습니다. 첫 번째 선택지는 '대상부동산의 최유효이용을 관정하기 위해 개별분석이 필요하다'는 것입니다. 이 선택지는 맞는 말인가요?

강사:
맞습니다. 최유효이용을 판정하는 데는 대상부동산의 개별적 특성 분석이 필수적입니다. 따라서 ①은 옳습니다.

어시스턴트:
그렇군요. 두 번째 선택지는 '유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다'는 것입니다. 이 선택지도 맞나요?

강사:
네, 정확합니다. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않은 지역이지만, 인근지역과 유사한 특성을 가지고 있다는 정의입니다. 따라서 ②도 옳습니다.

어시스턴트:
이제 세 번째 선택지 '개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다'는 것입니다. 이 선택지는 맞나요?

강사:
네, 이 선택지도 맞습니다. 일반적으로 지역분석을 먼저 실시한 후 개별분석을 진행하는 것이 일반적입니다. 따라서 ③도 옳습니다.

어시스턴트:
네, 네, 이제 네 번째 선택지 ' 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다'는 것입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사:
이 선택지도 맞습니다. 지역분석을 통해 해당 지역의 표준적 이용상황과 가격수준을 파악하는 것이 중요합니다. 따라서 ④도 옳습니다.

어시스턴트:
이제 마지막 선택지 '인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다'는 것입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사:
이 선택지는 틀린 것입니다. 인근지역의 정의는 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고, 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역입니다. 개별요인은 각 부동산 고유의 특성이므로 지역 단위에서 공유할 수 없습니다. 따라서 ⑤는 틀린 것입니다.

어시스턴트:
네, 그렇군요. 정답은 ⑤번이에요. 지역요인과 개별요인의 구분이 중요한 포인트네요.

강사:
네, 그렇습니다. 지역요인과 개별요인의 구분을 명확히 이해하면 감정평가 과정에서 여러 가지 문제를 잘 해결할 수 있습니다. 또한, 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 및 감정평가 실무기준에 대한 이해도가 필요합니다.

어시스턴트:
네, 알겠습니다. 감사합니다. 이제 이 문제에 대한 포인트를 정리하겠습니다.

강사:
물론입니다. 정답은 ⑤번으로, 인근지역은 지역요인을 공유하는 지역으로 정의되어야 합니다. 지역요인과 개별요인의 구분을 명확히 이해하고, 관련 법규에 대한 이해가 중요합니다.

어시스턴트:
이제 이 문제를 통해 지역분석과 개별분석의 중요성을 다시 한 번 확인할 수 있었습니다. 감사합니다.

강사:
감사합니다. 다음에도 이와 같이 공부해 나가세요. 고운 하루 되세요!