2025년 부동산학 제35문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 35번 문제를 살펴보겠습니다. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은 어느 선택지인가요?

어시스턴트: 안녕하세요! 그렇군요, 35번 문제는 감정평가에 관한 규칙에 대한 내용이에요. 감정평가법인등이 법령에 다른 규정이 있는 경우에 대한 내용이 주요 포인트네요.

강사: 정리해보면, 문제는 다음과 같습니다. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

어시스턴트: 맞습니다! 다음과 같은 선택지가 있습니다.
1. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2. 직산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출한 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 제외하여 입대하는 데 필요한 경비를 다하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3. 톨 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일관하여 감정평가할 수 있다.
4. 일대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 일대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

강사: 정답은 2번입니다. 직산법의 정의가 잘못되었습니다. 직산법은 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에서 대상물건에 투하된 자본에 대한 적정한 이자에 상당하는 금액을 뺀 나머지로 대상물건의 임대료를 산정하는 방법입니다. 선택지 2는 "대상물건을 제외하여 입대하는 데 필요한 경비"라고 잘못 기술하였습니다.

어시스턴트: 그렇군요! 정말 중요한 부분이네요. 오답이 되는 이유는 직산법의 정의를 잘못 이해했기 때문이에요. 감정평가 3방식 중 하나인 수익환원법의 일환으로, 순수익에서 자본에 대한 적정이자를 차감하여 임대료를 구하는 방식임을 기억해야 합니다.

강사: 맞습니다. 오답 분석을 해보면, 1번은 법령에 다른 규정이 있는 경우 시장가치 외의 가치 기준 적용 가능, 3번은 2개 이상 대상물건의 일체 거래 시 일괄 감정평가 가능, 4번은 임대사례비교법의 정의로 정확함, 5번은 법령에 다른 규정이 있는 경우 가정이나 조건부 감정평가 가능입니다.

어시스턴트: 정답 포인트를 다시 한 번 정리해보겠습니다. 직산법은 수익환원법의 한 방법으로, 순수익에서 자본에 대한 적정이자를 차감하여 임대료를 구하는 방식임을 꼭 기억해야 합니다. 감정평가 3방식의 세부 방법들은 자주 출제되므로 정확한 정의를 숙지하시기 바랍니다.

강사: 자주 틀리는 부분은요? 감정평가의 3가지 방법을 명확히 이해하지 못하는 경우가 많습니다. 특히, 수익환원법의 세부 내용에 대한 이해 부족이 문제가 됩니다.

어시스턴트: 쉽게 외우는 방법이 있을까요? 감정평가 3방식을 간단히 기억하는 방법은 각 방법의 주요 요소를 한 줄로 정리하는 거예요. 비교방식은 '비교, 비교, 비교', 수익방식은 '수익, 이자, 차감', 원가방식은 '원가, 이익, 임대료'입니다. 이렇게 간단히 정리하면 기억하기 쉬워질 거예요.

강사: 오늘의 포인트를 정리하자면, 감정평가에 관한 규칙에 대한 내용 중 직산법의 정의를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 감정평가 3방식의 세부 내용을 잘 숙지하고, 자주 출제되는 부분에 주의해야 합니다.

어시스턴트: 감사합니다! 오늘은 이렇게 마무리하겠습니다. 다음에도 함께 공부해요!