2025년 부동산학 제31문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 31번 문제를 살펴보겠습니다. 어시스턴트, 문제를 먼저 소개해 주세요.

어시스턴트: 안녕하세요! 31번 문제는 다음과 같습니다.

【문제】
甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대금액은?(단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함)
○ 담보주택의 시장가치: 4억원
○ 연소득: 7,000만원
○ 연간 저당상수: 0.2
○ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 60% 이하
- 총부채상환비율(DTI): 40% 이하

【선택지】
① 2,800만원
② 9,000만원
③ 1억 4,000만원
④ 1억 9,000만원
⑤ 2억 4,000만원

강사: 이 문제는 대출승인기준을 바탕으로 추가대출의 최대금액을 계산하는 문제입니다. 첫째, 담보주택의 시장가치와 연소득, 연간 저당상수를 바탕으로 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 계산해 봅시다.

어시스턴트: 알겠습니다. LTV를 계산해 보겠습니다. 담보주택의 시장가치가 4억원이고 담보인정비율이 60%인 경우 담보인정한도는 4억원 × 60% = 2억 4,000만원입니다. 기존대출 5,000만원을 제외한 추가대출 가능액은 2억 4,000만원 - 5,000만원 = 1억 9,000만원입니다.

강사: 그렇군요. 두 번째로 DTI 기준을 계산해 봅시다. 연소득이 7,000만원이고 DTI가 40%인 경우 연간 원리금상환 한도는 7,000만원 × 40% = 2,800만원입니다. 이를 연간 저당상수 0.2로 나누면 총대출 가능액이 2,800만원 ÷ 0.2 = 1억 4,000만원입니다. 추가대출 가능액은 1억 4,000만원 - 5,000만원 = 9,000만원입니다.

어시스턴트: 정리해 보면, LTV 기준으로는 1억 9,000만원이고 DTI 기준으로는 9,000만원입니다. 두 기준 중 더 제한적인 DTI 기준인 9,000만원이 최대 추가대출액입니다.

강사: 맞습니다. 따라서 정답은 ② 9,000만원입니다. 오답이 되는 이유는 DTI 한도액에서 계산 오류나 두 기준의 제한성을 잘못 판단한 경우입니다. 연간 저당상수는 총대출액 대비 연간 원리금상환액의 비율임을 기억하세요.

어시스턴트: 네, 연간 저당상수의 의미를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 쉽게 외우는 방법으로는 LTV와 DTI의 기준을 직관적으로 이해하고, 각 기준에 맞게 계산하는 것이 좋습니다.

강사: 결론적으로 이 문제는 대출승인 시 여러 기준이 있을 때 가장 제한적인 조건이 적용된다는 점을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 앞으로도 궁금한 점이 있으면 언제든지 질문해 주세요.

어시스턴트: 알겠습니다. 오늘의 강의到此为止입니다. 다음에도 많은 관심과 참여 부탁드립니다!