2025년 부동산학 제27문

===== 대화 스타일 가이드 =====

강사 말투:
- 정중하지만 친근한 존댓말 ("~습니다", "~하세요", "~죠")
- 전문적이면서도 이해하기 쉬운 설명
- "자, 이 문제는...", "여기서 중요한 건...", "꼭 기억하세요"
- "시험에 자주 나오는 부분이에요", "이 부분 헷갈리기 쉬워요"

어시스턴트 말투:
- 호기심 있는 학습자 ("~요", "~네요", "~군요")
- 적극적인 질문과 반응
- "아, 그렇군요!", "그럼 이건 어떤가요?", "정리하면..."
- "네", "그렇군요", "아하" 등 자연스러운 추임새

피해야 할 표현:
- "어...", "음...", "그..." 등 불필요한 간투사
- 너무 딱딱한 문어체
- 과도하게 긴 설명 (한 발언당 1-3문장)

===== 대화 흐름 =====

어시스턴트:
안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 27번 문제를 살펴보겠습니다.

강사:
자, 이 문제는 부동산 임대사업의 자기자본수익률을 계산하는 문제예요. 문제의 핵심 포인트를 먼저 정리해보죠. 기간 초 부동산 매입가격이 8억원이고, 대출비율은 80%입니다. 또한 1년간 부동산가격 상승률이 연 5%, 매월 1년 후 부동산을 처분하고, 순영업수익(NOI)이 4,000만원이고, 대출금리는 연 5%, 대출기간 1년, 원리금균등 만기시 일시 상환합니다.

어시스턴트:
아, 그렇군요. 그럼 이 문제에서는 자기자본수익률을 계산해야 합니다. 어떻게 해야 하나요?

강사:
좋습니다. 자기자본수익률을 계산하는 방법을 먼저 설명해보죠. 자기자본수익률은 순영업수익에서 대출이자를 차감하고 자본이득을 추가한 것을 자기자본으로 나눈 값입니다. 그런 다음, 이 문제를 통해 자기자본수익률을 구해보겠습니다.

어시스턴트:
네, 자기자본수익률 = (순영업수익 - 대출이자 + 자본이득) ÷ 자기자본 이네요. 이 문제에서는 어떻게 계산해야 하나요?

강사:
먼저 자기자본을 계산해보죠. 부동산 매입가격이 8억원이고 대출비율이 80%라면 자기자본은 8억원의 20%입니다. 따라서 자기자본은 1.6억원입니다.

어시스턴트:
자기자본이 1.6억원이네요. 그럼 대출원금과 대출이자는 어떻게 계산하죠?

강사:
대출원금은 부동산 매입가격의 80%입니다. 따라서 8억원의 80%는 6.4억원입니다. 대출이자는 대출원금의 5%입니다. 따라서 6.4억원의 5%는 3,200만원입니다.

어시스턴트:
대출이자가 3,200만원이네요. 그럼 자본이득도 계산해보죠?

강사:
네, 자본이득은 부동산 매입가격의 5%입니다. 따라서 8억원의 5%는 4,000만원입니다.

어시스턴트:
자본이득도 4,000만원이네요. 그럼 자기자본수익은 어떻게 계산하죠?

강사:
자기자본수익은 순영업수익에서 대출이자를 뺀 것과 자본이득을 더한 것입니다. 순영업수익이 4,000만원이고 대출이자가 3,200만원이므로, 4,000만원 - 3,200만원 + 4,000만원 = 4,800만원입니다.

어시스턴트:
자기자본수익이 4,800만원이네요. 그럼 자기자본수익률은 어떻게 계산하죠?

강사:
자기자본수익률은 자기자본수익을 자기자본으로 나눈 값입니다. 따라서 4,800만원 ÷ 1.6억원 = 30%입니다.

어시스턴트:
자기자본수익률이 30%가네요. 정답이 3번이네요. 이 문제를 통해 자기자본수익률 계산의 중요한 포인트를 다시 한 번 확인할 수 있었습니다. 감사합니다.

강사:
네, 정답이 맞네요. 자기자본수익률을 계산할 때는 순영업수익에서 대출이자를 뺀 것과 자본이득을 반드시 포함해야 합니다. 레버리지 효과로 인해 자기자본수익률이 부동산 전체수익률보다 높아집니다. 오늘의 포인트 정리하면, 자기자본수익률 계산의 방법과 중요한 포인트를 잘 기억해두세요. 감사합니다. 다음에 또 만나요!