2025년 부동산학 제25문

강사:
안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 25번 문제를 살펴보겠습니다.

어시스턴트:
안녕하세요! 25번 문제를 보겠습니다. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은요?

강사:
네, 이 문제는 부동산투자와 관련된 다양한 개념들을 다루고 있어요. 먼저 문제의 핵심 포인트를 설명드리겠습니다. 이 문제는 부동산투자의 위험과 수익률, 정부정책 변화, 유동성 위험 등과 관련된 내용을 질문하고 있어요.

어시스턴트:
그렇군요. 문제를 한 번 더 보겠습니다. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건이 동일함)

강사:
좋습니다. 그럼 각 선택지를 하나씩 분석해보겠습니다.

①번 (O) - 투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다.
투자위험이 클수록 투자자가 요구하는 수익률도 높아지는 정(+)의 관계가 성립합니다. 이는 투자의 기본 원리이니 정답입니다.

어시스턴트:
그렇군요. 투자위험과 요구수익률이 비례하는 것이 맞네요.

강사:
네, 그리고요.

②번 (O) - 위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률을 상회할 때만 투자를 실행한다.
위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률을 상회할 때만 투자를 결정합니다. 이는 위험회피형 투자자의 특성을 잘 설명하는 설명이니 정답입니다.

어시스턴트:
위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 때만 투자하는 것이 맞네요.

강사:
네, 그리고요.

③번 (O) - 민간도로사업 투자효과를 분석하는 모형의 특성상 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
이는 민감도 분석(Sensitivity Analysis)에 대한 설명으로, 투입변수 변화가 NPV와 IRR에 미치는 영향을 분석하는 기법입니다. 이 설명도 정답입니다.

어시스턴트:
민감도 분석이요. 투입요소가 변화하면 NPV와 IRR에 어떤 영향을 미치는지 분석하는 기법이죠.

강사:
네, 그리고요.

④번 (O) - 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
부채비율 증가로 자기자본수익률이 감소하는 현상을 부(-)의 레버리지효과라고 합니다. 이 설명도 정답입니다.

어시스턴트:
부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 현상이 부(-)의 레버리지효과인 것 같아요.

강사:
네, 마지막으로요.

⑤번 (X) - 부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
세제변화나 토지이용규제 변화는 정치적 위험(정책위험)입니다. 유동성 위험은 부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 위험을 의미합니다. 따라서 이 선택지는 틀린 것입니다.

어시스턴트:
정부정책 변화나 토지이용규제 변화는 유동성 위험인 줄 알았는데, 정책위험인 것 같아요.

강사:
네, 정확합니다. 부동산투자 위험의 유형을 정확히 구분해야 합니다. 정부정책 변화 = 정치적 위험, 현금화 어려움 = 유동성 위험으로 기억하세요.

어시스턴트:
네, 정치적 위험과 유동성 위험을 구분하는 것이 중요한 것 같아요.

강사:
네, 그리고요. 자주 틀리는 부분은 정책위험과 유동성 위험을 혼동하는 경우입니다. 꼭 구분해야 합니다.

어시스턴트:
네, 그럼 이 문제에 대해 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사:
네, 정부정책 변화 = 정치적 위험, 현금화 어려움 = 유동성 위험으로 외우면 좋습니다. 이를 기억하면 많은 문제를 맞출 수 있을 거예요.

어시스턴트:
감사합니다! 오늘은 이렇게 정리해보았습니다.

강사:
네, 오늘의 포인트는 정부정책 변화 = 정치적 위험, 현금화 어려움 = 유동성 위험으로 기억하세요. 감사합니다! 다음에는 또 다른 문제를 살펴보겠습니다.