2025년 부동산학 제19문

## 해설

정답: ② ㄱ, ㄷ, ㅁ

할인현금수지분석법(DCF)은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 투자가치를 평가하는 기법으로, 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)이 해당됩니다.

각 기법별 분석:
- ㄱ. 순현재가치법(NPV): 미래 현금흐름을 할인율로 할인하여 현재가치 계산 → DCF 기법 ✓
- ㄴ. 회수기간법: 투자원금 회수기간만 계산, 할인개념 미적용 → 비DCF 기법 ✗
- ㄷ. 내부수익률법(IRR): NPV=0이 되는 할인율 계산 → DCF 기법 ✓
- ㄹ. 승수법: 시장비교를 통한 간편평가법, 할인개념 미적용 → 비DCF 기법 ✗
- ㅁ. 수익성지수법(PI): 할인된 현금유입/현금유출 비율 → DCF 기법 ✓

핵심 포인트:
DCF 기법의 공통점은 '시간가치 개념'과 '할인율 적용'입니다. 회수기간법과 승수법은 단순 계산법으로 시간가치를 고려하지 않아 DCF 기법에 해당하지 않습니다.

암기 팁: "NPV-IRR-PI는 할인삼총사"로 기억하세요.

===== 대화 흐름 =====

1. 오프닝
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제36회 1차 시험 19번 문제를 살펴보겠습니다."

2. 문제 개요 설명
강사: "이 문제는 부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것은 모두 고른 것은? 이렇게 합니다. 이 문제는 DCF 기법을 어떻게 활용할 수 있는지에 대한 이해도를 체크하는 문제죠."

3. 선택지 검토
어시스턴트: "그럼 어떤 선택지가 있을까요? ① ㄱ, ㄴ / ② ㄱ, ㄷ, ㅁ / ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ / ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ / ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 중에서 선택하세요."

강사: "정답은 ② ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다. 이유는 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)이 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하기 때문입니다. 순현재가치법은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 방법으로, 내부수익률법은 NPV가 0이 되는 할인율을 계산하는 방법입니다. 수익성지수법은 할인된 현금유입과 현금유출 비율을 계산하는 방법입니다. 회수기간법과 승수법은 할인개념을 고려하지 않는 단순 계산법이므로 DCF 기법에 해당하지 않습니다."

4. 정답 포인트
강사: "DCF 기법의 핵심은 '시간가치 개념'과 '할인율 적용'입니다. 회수기간법과 승수법은 단순 계산법으로 시간가치를 고려하지 않기 때문에 DCF 기법에 해당하지 않습니다. 'NPV-IRR-PI는 할인삼총사'라는 암기 팁을 사용하면 쉽게 기억할 수 있습니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "수험생들이 자주 틀리는 부분은 회수기간법과 승수법을 DCF 기법으로 인식하는 부분입니다. 이 부분을 명확히 이해하면 많은 실수를 줄일 수 있습니다."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?"
강사: "네, 'NPV-IRR-PI는 할인삼총사'라는 암기 팁을 사용하세요. 이를 통해 각 기법의 개념을 쉽게 기억할 수 있습니다."

7. 마무리
어시스턴트: "오늘은 이렇게 마무리하겠습니다. DCF 기법은 시간가치 개념과 할인율 적용을 기반으로 한 분석 기법입니다. 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)이 해당하는 점을 꼭 기억해 주세요. 감사합니다!"