2025년 중개사법 제40문

### 해설

정답: ② ㄷ

ㄷ만 옳은 설명으로, 대항력이 있는 임차인도 경매로 임차주택이 경락되면 임차권이 소멸합니다.

각 선택지 분석:

ㄱ (×) 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 계약갱신 요구 거절사유에 해당하지 않습니다. 법정 거절사유는 ①임대인의 자기사용, ②재건축·재개발, ③임차인의 차임연체 등으로 한정됩니다.

ㄴ (×) 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 최초 계약기간과 갱신된 계약기간을 합쳐 총 4년까지 거주할 수 있지만, 갱신요구는 1회로 제한됩니다.

ㄷ (○) 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 대항력이 있는 임차인도 경매절차에서 임차주택이 경락되면 임차권이 소멸합니다. 다만 보증금 중 소액임차인 우선변제금액 범위 내에서는 우선변제권이 인정됩니다.

핵심 포인트: 계약갱신요구권의 행사횟수(1회)와 경매시 임차권 소멸 원칙을 정확히 구분해야 합니다.

===== 스크립트 형식 =====

어시스턴트:
안녕하세요! 오늘은 제36회 2차 시험 40번 문제를 살펴보겠습니다.

강사:
네, 어시스턴트님 말이죠. 이 문제는 주택임대차보호법에 관한 내용으로, 임대인과 임차인의 관계를 중심으로 출제된 것입니다. 정답을 찾기 위해 각 선택지를 하나씩 살펴보겠습니다.

어시스턴트:
좋습니다. 먼저 ①번 선택지, "임대인은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다." 이건 어떻게 될까요?

강사:
이 부분은 오답입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우는 계약갱신 요구 거절사유에 해당하지 않습니다. 법정 거절사유는 ①임대인의 자기사용, ②재건축·재개발, ③임차인의 차임연체 등으로 한정됩니다.

어시스턴트:
알겠습니다. 그럼 ②번 선택지, "임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 2회까지 행사할 수 있다." 이 부분은 어떻게 될까요?

강사:
이 부분도 오답입니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 최초 계약기간과 갱신된 계약기간을 합쳐 총 4년까지 거주할 수 있지만, 갱신요구는 1회로 제한됩니다.

어시스턴트:
그렇군요. 그럼 ③번 선택지, "대항력이 있는 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매로 그 임차주택이 경락되면 소멸한다." 이 부분은 정답이네요?

강사:
네, 정답입니다. 주택임대차보호법 제3조의2에 따르면, 대항력이 있는 임차인도 경매절차에서 임차주택이 경락되면 임차권이 소멸합니다. 다만 보증금 중 소액임차인 우선변제금액 범위 내에서는 우선변제권이 인정됩니다.

어시스턴트:
자, 이 문제를 통해 배운 점이 꽤 많네요. 계약갱신요구권의 행사횟수와 경매시 임차권 소멸 원칙을 정확히 구분해야 합니다. 이 부분이 항상 자주 오답이 되는 부분이죠.

강사:
네, 맞습니다. 특히 계약갱신요구권의 행사횟수는 자주 헷갈리는 부분이죠. 쉽게 외우는 방법은, "최초 계약기간 + 갱신된 계약기간 = 총 4년, 갱신요구는 1회"로 기억해보세요.

어시스턴트:
감사합니다. 오늘의 포인트 정리하면, ①번과 ②번은 오답이고, ③번만 정답입니다. 다음 번 강의에서도 꼭 함께 공부하겠습니다.

강사:
네, 꼭 함께하겠습니다. 감사합니다.