2024년 부동산학 제36문

===== 스크립트 형식 =====

강사: [강사의 발언]
어시스턴트: [어시스턴트의 발언]

===== 대화 흐름 =====

1. 오프닝
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제35회 1차 시험 36번 문제를 살펴보겠습니다."

2. 문제 개요 설명
강사: "이 문제는 감정평가 과정에서 지역분석 및 개별분석에 대한 이해를 중심으로 출제되었습니다. 감정평가는 부동산의 가치를 평가하는 과정에서 중요한 단계입니다."

3. 선택지 검토
어시스턴트: "선택지를 보면 다음과 같습니다. ① 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다. ② 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. ③ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다. ④ 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다. ⑤ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다."

강사: "정답은 ⑤번입니다. 이번 문제에서 가장 중요한 포인트는 '인근지역'과 '개별요인'의 관계입니다. ⑤번 선택지에서 '개별요인'을 공유한다고 말하고 있지만, 실제로는 '지역요인'을 공유하는 것입니다."

4. 정답 포인트
강사: "법적 근거를 보면 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제2조에 '인근지역'이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역'이라고 명시되어 있습니다. 따라서 ⑤번 선택지는 틀린 것입니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "수험생들이 자주 틀리는 부분은요?"
강사: "인근지역과 유사지역의 구분입니다. 인근지역은 지역요인을 공유하는 지역이고, 유사지역은 대상부동산이 속하지 않는 지역으로서 유사한 특성을 갖는 지역입니다. 이 구분을 명확히 이해하는 것이 중요합니다."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?"
강사: "네, '인근지역은 지역요인을 공유한다'로 기억하세요. 개별요인은 각 부동산의 개별적 특성이므로 지역 단위로 공유할 수 없습니다. 이렇게 기억하면 오류를 줄일 수 있습니다."

7. 마무리
어시스턴트: "오늘의 포인트 정리하면, 감정평가 과정에서 인근지역과 개별요인의 구분을 명확히 이해하고, 법적 근거를 바탕으로 정답을 찾는 것이 중요합니다. 감사합니다!"