2024년 부동산학 제35문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제35회 1차 시험 35번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 '감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?'입니다. 여러분은 어떤 선택지를 선택하셨나요?

어시스턴트: 저는 ②번과 ④번을 선택했습니다. ②번은 적산법에 대한 설명이고, ④번은 임대사례비교법에 대한 설명이에요.

강사: 좋은 선택이에요. 지금부터 각 선택지를 하나씩 살펴보겠습니다.

어시스턴트: ①번은 감정평가법인등의 평가 기준에 관한 규정으로, 법령에 다른 규정이 있는 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 올바른 규정이에요.

강사: 맞아요. 감정평가법인은 법령에 다른 규정이 있는 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가할 수 있다는 것은 감정평가의 자율성을 보장하는 규정입니다.

어시스턴트: ③번은 일괄감정평가에 관한 규정으로, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있을 경우 일괄 평가가 가능하다고 규정하고 있습니다. 이 부분도 올바른 규정이에요.

강사: 예, 이는 일괄감정평가의 필요성을 인정하는 규정입니다. 여러 대상물건이 한꺼번에 거래되거나 관련이 깊으면 일괄 평가가 더 정확할 수 있습니다.

어시스턴트: ④번은 임대사례비교법의 정의로, 대상물건과 유사한 물건의 임대사례와 비교하여 사정보정, 시점수정 등의 과정을 거쳐 임대료를 산정하는 방법을 설명하고 있습니다. 이 부분도 맞습니다.

강사: 맞아요. 임대사례비교법은 실제 임대사례를 바탕으로 평가하는 방법으로, 시장의 현황을 반영한 임대료를 산정하는 데 매우 중요합니다.

어시스턴트: 그럼 ⑤번이 남았습니다. ⑤번은 감점평가에 관한 규정으로, 법령에 다른 규정이 있는 경우 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감점평가할 수 있다고 규정하고 있습니다.

강사: ⑤번은 올바른 규정입니다. 감정평가법인은 특수한 경우나 실제와 다른 요인이 발견될 경우 감점평가를 할 수 있습니다.

어시스턴트: 그럼 이제 정답을 설명해 주시죠.

강사: 정답은 ②번입니다. 적산법의 정의가 잘못되어 있어요. 적산법은 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 하지만 여기서 '총수익'이 아닌 '순수익'을 기준으로 임대료를 산정한다는 점을 잘못 설명했습니다.

어시스턴트: 알겠습니다. 감정평가방법의 정의를 잘 기억해야 하고, 특히 적산법과 수익자본화법의 차이를 명확히 이해해야 합니다.

강사: 맞아요. 감정평가방법의 정의를 암기하지 않으면 헷갈릴 수 있습니다. 특히 적산법과 수익자본화법의 차이를 구분하지 못할 수 있습니다.

어시스턴트: 감정평가법인의 평가 자율성과 제한에 대한 규정을 혼동하여 오답을 선택할 수 있습니다. 이 부분도 주의해야 할 것 같아요.

강사: 그렇습니다. 감정평가법인의 평가 자율성과 제한에 대한 규정을 명확히 이해해야 합니다.

어시스턴트: 적산법은 '수익-경비=순수익'이라는 공식으로 기억하세요. 반면 수익자본화법은 '총수익-경비=순수익'에서 시작합니다.

강사: 정리하면, 적산법은 일반기업 경영에 의해 산출된 순수익을 기준으로 임대료를 산정하는 방법이고, 감정평가법인은 법령에 다른 규정이 있는 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가할 수 있다는 것입니다.

어시스턴트: 감사합니다! 오늘은 이렇게 정리해 봤습니다. 다음에는 어떤 문제를 다루실 건가요?

강사: 다음에는 다른 문제를 다룰게요. 여러분도 잘 공부해 주세요!