2024년 부동산학 제29문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제35회 1차 시험 29번 문제를 살펴보겠습니다. 어시스턴트님, 문제를 읽어보시죠?

어시스턴트: 안녕하세요! 네, 문제를 읽어보겠습니다. "다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)" 이 문제의 핵심 포인트는 순영업소득(NOI)을 계산하는 방법에 관련된 것 같아요.

강사: 네, 정확합니다. 이 문제는 순영업소득(NOI)의 계산 방법을 다루고 있습니다. NOI는 총수입에서 운영비용을 차감한 금액으로, 부채상환비와 소득세는 제외하고 계산합니다. 이제 선택지를 하나씩 살펴보겠습니다.

어시스턴트: 좋습니다. 첫 번째 선택지는 3,820만원입니다. 이 선택지는 운영비용을 과다 계상한 경우일 수 있죠. 예를 들어, 관리비나 수선비가 과도하게 계산된 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

강사: 맞습니다. 두 번째 선택지는 4,320만원입니다. 이 선택지가 정답입니다. 계산 과정을 보면, 총 임대수입에서 공실손실을 차감한 유효총수입을 구한 후, 운영비용(관리비, 수선비, 보험료, 세금 등)을 차감한 결과입니다. 최종적으로 4,320만원이 도출됩니다.

어시스턴트: 네, 이해가 됩니다. 세 번째 선택지는 6,900만원입니다. 이 선택지는 일부 운영비용을 누락한 경우일 수 있죠. 예를 들어, 보험료나 세금이 누락된 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

강사: 맞습니다. 네 번째 선택지는 7,680만원입니다. 이 선택지는 대부분의 운영비용을 제외한 경우일 수 있습니다. 예를 들어, 관리비나 수선비를 제외한 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

어시스턴트: 그리고 다섯 번째 선택지는 8,640만원입니다. 이 선택지는 총수입에서 공실손실만 차감한 경우일 수 있죠. 운영비용이 전혀 제외되지 않은 상태에서 계산된 것입니다.

강사: 맞습니다. 정답은 두 번째 선택지인 4,320만원입니다. NOI 계산 시 포함되는 운영비용과 제외되는 자본비용(대출이자, 원금상환)을 명확히 구분해야 합니다. 감가상각비도 현금지출이 아니므로 NOI 계산에서 제외됩니다.

어시스턴트: 수험생들이 자주 틀리는 부분은요? 예를 들어, 운영비용을 잘못 계산하거나, 자본비용을 포함시키는 경우가 많은 것 같아요.

강사: 맞습니다. 운영비용을 잘못 계산하거나, 자본비용을 포함시키는 경우가 자주 발생합니다. NOI 계산에서는 자본비용을 제외하고, 운영비용만을 차감해야 합니다.

어시스턴트: 쉽게 외우는 방법이 있을까요? 어떻게 기억해야 할까요?

강사: NOI 계산의 핵심은 '총수입 - 운영비용'입니다. 운영비용은 관리비, 수선비, 보험료, 세금 등을 포함하고, 자본비용은 제외합니다. 감가상각비도 포함하지 않습니다. 이 점을 명확히 기억하면 됩니다.

어시스턴트: 오늘의 포인트 정리하면, NOI 계산의 핵심은 총수입에서 운영비용을 차감한 금액으로, 자본비용과 감가상각비는 제외합니다. 또한, 운영비용을 잘못 계산하거나 자본비용을 포함시키는 경우를 주의해야 합니다.

강사: 네, 정리가 잘 됐습니다. 오늘은 여기까지 합니다. 감사합니다!

어시스턴트: 감사합니다! 다음에도 계속 지원해드리겠습니다.