2024년 부동산학 제19문

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강사: [강사의 발언]
어시스턴트: [어시스턴트의 발언]

### 대화 흐름

1. 오프닝
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제35회 1차 시험 19번 문제를 살펴보겠습니다."

2. 문제 개요 설명
강사: "이번 문제는 부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것입니다. 이 문제는 부동산투자 분석의 기본적인 개념을 이해하는 것이 중요합니다."

3. 선택지 검토
어시스턴트: "처음으로 선택지를 보겠습니다. ① ㄱ, ㄴ / ② ㄱ, ㄷ, ㅁ / ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ / ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ / ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ입니다."

강사: "정답은 ② ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다. 이제 각 선택지를 상세히 설명해보겠습니다.

ㄱ. 순현재가치법(NPV)는 미래 현금흐름을 할인율로 할인한 현재가치에서 초기투자액을 차감하는 방법입니다. 이는 DCF 기법의 핵심입니다.

ㄷ. 내부수익률법(IRR)는 NPV가 0이 되는 할인율을 구하는 방법입니다. 이는 투자의 내부 수익률을 파악하는 데 중요한 역할을 합니다.

ㅁ. 수익성지수법(PI)는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 비율입니다. 이는 투자의 수익성을 평가하는 데 사용됩니다.

ㄴ. 회수기간법는 단순히 투자원금 회수기간만 계산하여 화폐의 시간가치 미반영하는 방법입니다. 이는 DCF 기법이 아닙니다.

ㄹ. 평균수익률법은 평균적 수익률만 고려하여 현금흐름의 시점별 차이 무시하는 방법입니다. 이 역시 DCF 기법이 아닙니다."

4. 정답 포인트
강사: "따라서 정답은 ② ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다. DCF 기법은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 투자가치를 평가하는 기법으로, 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)이 해당됩니다. 이를 통해 투자의 수익성과 내부 수익률을 평가할 수 있습니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "수험생들이 자주 틀리는 부분은 회수기간법과 평균수익률법을 DCF 기법으로 오해하는 것입니다. 이 두 방법은 현금의 시간가치를 반영하지 않기 때문에 DCF 기법이 아닙니다."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?"
강사: "네, DCF 기법의 주요 기법을 'NPV, IRR, PI'로 기억하면 됩니다. 이 세 가지 기법이 DCF 기법의 핵심입니다. 또한, 회수기간법과 평균수익률법은 DCF 기법이 아님을 명확히 기억하세요."

7. 마무리
어시스턴트: "오늘은 이렇게 마무리하겠습니다. DCF 기법의 주요 기법을 이해하고, 회수기간법과 평균수익률법을 DCF 기법으로 오해하지 않도록 주의하세요. 감사합니다!"