2024년 중개사법 제40문

## 정답 해설

정답: ② ㄷ

주택임대차보호법상 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 설명해야 할 내용 중 옳은 것은 ㄷ번만 해당합니다.

법적 근거: 주택임대차보호법 제3조의2(중개업자의 확인·설명의무)

각 선택지 분석:
- ㄱ (틀림): 소액임차인 최우선변제권은 임차보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용되며, 모든 임차인에게 해당하지 않습니다.
- ㄴ (틀림): 대항력 취득을 위해서는 주민등록 전입신고와 점유가 모두 필요하며, 전입신고만으로는 불충분합니다.
- ㄷ (맞음): 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대인이 임의로 임차인을 퇴거시키는 것은 불법행위에 해당합니다.

핵심 포인트:
중개업자의 설명의무는 임차인 보호를 위한 정확한 법적 내용 전달이 목적이므로, 대항력 요건과 최우선변제권의 정확한 적용범위를 숙지해야 합니다.

암기 팁:
대항력 = 전입신고 + 점유(둘 다 필요), 최우선변제권 = 소액임차인만 해당

===== 스크립트 형식 =====

강사: [강사의 발언]
어시스턴트: [어시스턴트의 발언]

===== 대화 흐름 =====

1. 오프닝
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제35회 2차 시험 40번 문제를 살펴보겠습니다. 주택임대차보호법의 내용에 대해 중개의뢰인에게 설명해야 할 점을 찾아보겠습니다."

2. 문제 개요 설명
어시스턴트: "이 문제는 주택임대차보호법의 내용을 중개의뢰인에게 설명해야 할 것을 물어보는 문제입니다. 임차인이 자연인인 경우로 제한되어 있습니다."

3. 선택지 검토
강사: "먼저 ①번을 보겠습니다. 소액임차인 최우선변제권은 임차보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용되며, 모든 임차인에게 해당하지 않습니다. 이렇게 둘 다 만족되지 않으면 틀리는 건 아닌가요?"
어시스턴트: "네, 그렇습니다. ①번은 틀립니다."

강사: "그렇다면 ②번은 어떻게 될까요? 대항력 취득을 위해서는 주민등록 전입신고와 점유가 모두 필요하며, 전입신고만으로는 불충분합니다."
어시스턴트: "네, 이것도 맞습니다. ②번도 틀립니다."

강사: "그렇다면 ③번, ④번, ⑤번을 살펴보겠습니다. ③번은 ①번과 ②번을 모두 포함하고 있어서 틀리는 거죠. ④번과 ⑤번은 ②번만 포함하고 있어서 ④번은 틀리지만 ⑤번은 맞습니다."
어시스턴트: "네, ④번은 틀리고 ⑤번은 맞는 거예요."

4. 정답 포인트
강사: "정답은 ②번입니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대인이 임의로 임차인을 퇴거시키는 것은 불법행위에 해당합니다. 이 내용을 중개의뢰인에게 명확히 설명해야 합니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "수험생들이 자주 틀리는 부분은 소액임차인 최우선변제권과 대항력 취득 요건입니다. 이 두 부분이 헷갈리면 틀리는 경우가 많습니다."
강사: "네, 정확합니다. 대항력 취득을 위해서는 주민등록 전입신고와 점유가 모두 필요합니다. 또한 최우선변제권은 소액임차인에게만 적용됩니다."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?"
강사: "네, 대항력 = 전입신고 + 점유(둘 다 필요), 최우선변제권 = 소액임차인만 해당이라는 암기 팁을 사용하면 기억하기 쉽습니다."

7. 마무리
어시스턴트: "오늘은 이렇게 정리했습니다. 주택임대차보호법의 중요한 내용을 잘 이해하고, 중개의뢰인에게 명확히 설명해야 할 점을 기억하세요. 감사합니다!"