2024년 중개사법 제36문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제35회 2차 시험 36번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 "개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?"입니다.

어시스턴트: 그렇군요! 이 문제는 민사집행법에 대한 이해도를 검증하는 문제네요.

강사: 네, 맞습니다. 문제의 핵심 포인트는 민사집행법에 의한 경매에 관한 내용입니다. 이제 선택지를 하나씩 살펴보겠습니다.

어시스턴트:好的요, 첫 번째 선택지는 "등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다."입니다.

강사: 이 선택지는 틀린 설명입니다. 민법 제327조에 따르면 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸됩니다. 이를 "저당권에 밀려도, 등기된 임차권은 살아남는다"는 식으로 기억하면 쉬울 것입니다.

어시스턴트: 그렇군요. 다음 선택지는 "공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매개상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있다."입니다.

강사: 이 선택지는 맞는 설명입니다. 「민사집행법」 제58조에 따르면 공인중개사는 매수신청대리인 등록 없이도 경매개상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있습니다. 공인중개사의 경매 관련 업무 범위에 대한 오해를 피하기 위해 매수신청대리인 등록이 없다고 생각하지 않는 것이 중요합니다.

어시스턴트: 그렇군요. 세 번째 선택지는 "차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다."입니다.

강사: 이 선택지도 맞는 설명입니다. 「민사집행법」 제98조에 따르면 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘어야 합니다. 이는 경매 과정에서 매수인이 신고할 때 중요한 조건입니다.

어시스턴트: 네, 네요. 네 번째 선택지는 "매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다."입니다.

강사: 이 선택지도 맞는 설명입니다. 「민사집행법」 제197조에 따르면 매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 합니다. 이는 매수인이 부동산을 인도받을 수 있는 기한을 정하는 것입니다.

어시스턴트: 마지막 선택지는 "재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다."입니다.

강사: 이 선택지도 맞는 설명입니다. 「민사집행법」 제229조에 따르면 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다. 이는 재매각 절차에서의 규정입니다.

어시스턴트: 정리하면, 이 문제에서 틀린 설명은 '등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다'입니다.

강사: 네, 정리가 잘 됐습니다. 자주 틀리는 부분으로는 등기된 임차권의 효력에 대한 오해와 공인중개사의 경매 관련 업무 범위에 대한 오해가 있습니다. 이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

어시스턴트: 네, 그렇습니다. 쉽게 외우는 방법으로는 "저당권에 밀려도, 등기된 임차권은 살아남는다"는 식으로 기억하면 도움이 될 것 같아요.

강사: 맞습니다. 이제 핵심 요약을 하겠습니다. 등기된 임차권은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않으며, 공인중개사는 매수신청대리인 등록 없이도 경매 관련 업무를 수행할 수 있습니다. 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘어야 가능합니다.

어시스턴트: 네, 정리 잘 했습니다. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 다음 번에도 함께 공부해 나가겠습니다. 안녕히 계세요!